Préstamo hipotecario convencional vs. Fha

Los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) son aquellos garantizados por el gobierno federal y extienden el crédito a los propietarios que, de lo contrario, se les negaría una hipoteca convencional. Los préstamos de la FHA ofrecen varias ventajas sobre las hipotecas convencionales y generalmente son más fáciles de calificar. Además, la FHA garantiza que las tasas de interés de las hipotecas aseguradas por la FHA sean tan competitivas como las ofrecidas por los préstamos convencionales, aunque los prestatarios potenciales aún deben buscar las mejores tarifas.

Whatrsquo-s la diferencia?

Un préstamo de la FHA está respaldado por el gobierno federal y emitido por los prestamistas participantes. Los préstamos convencionales no tienen tal garantía, por lo tanto, el riesgo es asumido por el banco acreedor u otras partes interesadas del préstamo. Debido a esto, los prestamistas de préstamos convencionales siguen los lineamientos de suscripción más estrictos de Fannie Mae y Freddie Mac que requieren un buen crédito, un sólido estado financiero y menores ratios de préstamo a valor. Sin embargo, la falta de intervención del gobierno también elimina los obstáculos burocráticos comunes con las solicitudes de préstamo de la FHA y, por lo tanto, hace que el proceso de aprobación sea más corto, si no menos complicado.

Pros y contras

Los préstamos convencionales y de la FHA tienen sus propias fortalezas y debilidades relativas. Para calificar para un préstamo convencional, un prestatario debe tener un puntaje de crédito de al menos 620. Sin embargo, según la Asociación Nacional de Corredores de Hipotecas, cualquier cantidad inferior a 740 dará como resultado pagos de hipoteca más altos debido a la adición de tarifas de prestamistas basadas en el riesgo . Los préstamos convencionales también requieren un anticipo de al menos 10 por ciento, mientras que los préstamos de la FHA generalmente solo requieren alrededor de 3.5 por ciento, que pueden ser financiados con dinero prestado o de regalo recibido de parientes, organizaciones benéficas u organizaciones sin fines de lucro. Pero debido a que un préstamo convencional requiere un pago inicial más alto, el prestatario podrá acumular capital con mayor rapidez. Además, debido a que los préstamos de la FHA requieren un pago inicial comparativamente más bajo, los prestatarios deben pagar una prima de seguro hipotecario (MIP).

FHA Mortgage Insurance Premium

Los prestatarios de la FHA están obligados a pagar una tarifa inicial del 1.5 por ciento y una prima mensual del 0.5 por ciento para el seguro hipotecario de la FHA, que está diseñado para proteger a los prestamistas de las pérdidas derivadas de los incumplimientos de la hipoteca. Sin embargo, el seguro hipotecario puede ser eliminado si el prestatario cumple con ciertos requisitos. Por ejemplo, prestatarios con un plazo hipotecario de menos de 15 años y una relación préstamo-valor inicial de al menos 90 por ciento, la prima del seguro hipotecario puede cancelarse una vez que la relación préstamo-valor del prestatario cae al 78 por ciento. Para los préstamos con un plazo de 15 años, la prima puede cancelarse una vez que la relación préstamo-valor cae al 78 por ciento y el prestatario ha estado pagando esta tarifa durante al menos cinco años. Los prestatarios que tengan préstamos con un plazo máximo de 15 años y proporciones de préstamo a valor por debajo del 89.99 por ciento no estarán obligados a pagar una prima de seguro hipotecario.

Seguro hipotecario privado

A los prestatarios de préstamos convencionales que hicieron un pago inicial de menos del 20 por ciento generalmente se les exigirá obtener un seguro hipotecario privado (PMI). Este seguro protege a los prestamistas en caso de impago del préstamo y les permite a los compradores adquirir propiedades con tan solo un pago inicial del 3 al 5 por ciento. Los prestatarios tienen el derecho de cancelar el PMI una vez que su propiedad alcance una relación préstamo-valor (basado en el precio de compra original o valor de propiedad tasado) de al menos 80 por ciento. Además, la Ley de Protección al Propietario de 1998 exige que los prestamistas cancelen automáticamente el PMI una vez que el prestatario paga el capital de la hipoteca a por lo menos el 78 por ciento y se ha mantenido al día con el préstamo.

Préstamos y prestatarios

Los préstamos de la FHA son adecuados para los solicitantes con crédito malo o sin crédito. Los solicitantes deben presentar prueba de ingresos estables y empleo durante los últimos dos años y no mostrar más de dos períodos de 30 días de pagos atrasados ​​en su historial crediticio. Los solicitantes con un historial de ejecución hipotecaria deben permitir que transcurra un período de al menos tres años (dos años para las quiebras). Además, los pagos de la hipoteca deben representar aproximadamente el 30 por ciento de los ingresos brutos del solicitante. Los préstamos convencionales son adecuados para aquellos con suficiente efectivo y condiciones financieras saludables. Según Freddie Mac, los prestamistas evaluarán la capacidad de pago, la liquidez, el historial de crédito del solicitante y si existen activos que pueden ser pignorados como garantía adicional.

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