¿Realizará mi compañía hipotecaria una tasación de mi refinanciamiento?

En la mayoría de los casos, las compañías hipotecarias requerirán una tasación completa de Fannie Mae (Asociación Federal Federal de Hipotecas) o FHA (Administración Federal de Vivienda) para todos los tipos de refinanciamientos. Durante los mercados inmobiliarios muy "calientes", hay excepciones. Raramente se aplican excepciones a las reglas, sin embargo, porque las refinanciaciones son nuevos préstamos hipotecarios. Debido a que la mayoría de las compañías hipotecarias venden sus hipotecas a Fannie May, Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corp.) o FHA, generalmente se necesita una tasación completa.

Problemas del mercado de vivienda

El estallido de la "burbuja" inmobiliaria durante la recesión de 2007 a 2009 ha generado una seria disminución en el valor justo de mercado (FMV) de la mayoría de los hogares en los Estados Unidos. Esta condición se traduce en una certeza de que las compañías hipotecarias requerirán una tasación para todas las refinanciaciones. Muchas propiedades evaluadas durante el período 2000-2006 han "perdido" hasta 25 por ciento a 35 por ciento en FMV. Los prestamistas hipotecarios deben tener confianza en el valor justo de mercado actual para tomar decisiones apropiadas sobre las solicitudes de refinanciamiento.

Las nuevas hipotecas requieren evaluaciones

Porque a) las refinanciaciones son hipotecas nuevas, yb) la mayoría de las compañías hipotecarias venden sus hipotecas, los paquetes de solicitud deben incluir avalúos completos. Las evaluaciones "drive by" (solo en el exterior) rara vez califican, incluso para préstamos de refinanciamiento. En general, se requieren inspecciones interiores, junto con comparaciones detalladas con al menos tres, posiblemente hasta seis, propiedades similares.

Excepciones de evaluación

Aunque es increíblemente raro, puede haber una excepción ocasional al requisito de evaluación. Los propietarios con muy bajos coeficientes de préstamo a valor (LTV) pueden, en ciertas circunstancias, escapar a la necesidad de una tasación. LTV (saldo del préstamo dividido por el valor de la vivienda) menos del 50 por ciento y un prestamista que no vende sus préstamos hipotecarios puede calificar para evitar una tasación. El problema obvio: la incertidumbre del FMV actual hace que sea difícil para cualquier prestamista renunciar al requisito de tasación.

Advertencia

Los propietarios que creen que su propiedad puede haber sufrido una disminución importante de valor podrían querer reconsiderar una solicitud de refinanciación. Las evaluaciones de viviendas generalmente cuestan cientos de dólares. A menos que un prestamista ofrezca un "especial" (costo de tasación reducido), pagará por lo menos una tasación en efectivo. En períodos de recesión, muchos propietarios reciben sorpresas desagradables cuando las evaluaciones muestran una seria pérdida de valor. Además de su consternación, el nuevo FMV puede prohibir un refinanciamiento de cualquier tipo ya que el LTV es ahora demasiado alto. En estos casos, los prestatarios no pueden refinanciar y han gastado dinero en la tasación.

Beneficios

Las evaluaciones benefician tanto a la compañía hipotecaria como al propietario. La compañía hipotecaria y el propietario tendrán una opinión científica de valor actual, con datos de comparación de tres a seis casas similares en el vecindario que están a la venta o que se han vendido recientemente (dentro de los seis meses). Si bien tanto el prestamista como el prestatario desean que el préstamo de refinanciamiento funcione, incluso un nuevo valor decepcionante ofrece beneficios. Los prestamistas pueden ahorrar tiempo y dinero asesorando a otros propietarios en vecindarios similares con propiedades similares de realidades de valor actuales. Los propietarios aprenden el verdadero valor calculado de sus propiedades. Se benefician de tener este conocimiento y pueden considerar las ventas futuras o los planes de refinanciamiento a la luz de este valor de referencia.

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