¿Qué significa una casa de venta corta?

El término "venta corta" es familiar para la mayoría de las personas que ven las noticias regularmente. Las historias sobre el "colapso hipotecario" y el "colapso de la burbuja inmobiliaria" a menudo mencionan las ventas en corto, generalmente en relación con los propietarios que están bajo el agua, es decir, los propietarios cuyos hogares valen menos de lo que deben en sus hipotecas. Aunque algunos recurren a la "venta corta estratégica" como parte de una estrategia financiera calculada, la gran mayoría no tiene otra opción que no sea la ejecución hipotecaria.

Definición

Una venta corta es cuando una casa se vende por menos del adeudado en el préstamo hipotecario utilizado para comprarla. Por lo general, se produce cuando un propietario que atraviesa dificultades financieras se retrasa en los pagos de su hipoteca. Al no poder pagar la deuda vendiendo la casa porque debe más de lo que vale, el dueño enfrenta una ejecución hipotecaria. Para evitar perder el hogar, apela a su prestamista para obtener permiso para vender la casa por menos de lo que debe. Si el banco está de acuerdo, la casa está lista para la venta y comienza el proceso de venta en descubierto.

Beneficios

Las ventas cortas tienen beneficios para todas las partes involucradas. Para el vendedor, es una forma, generalmente la única, de evitar una ejecución hipotecaria. Las ventas cortas son menos perjudiciales para el crédito, y tienen menos estigma porque el vendedor está haciendo lo que puede para cumplir con su obligación en lugar de simplemente marcharse. Los prestamistas, que están en el negocio de financiar bienes inmuebles, no venderlo, también se benefician más de las ventas en corto que de las ejecuciones hipotecarias. Si bien las estimaciones del costo de una ejecución hipotecaria a su banco o propietario corporativo varían, no hay duda de que las ejecuciones hipotecarias son un gasto importante. Las propiedades vacantes se deterioran rápidamente y son vulnerables a vándalos. Además, los precios de venta de las ejecuciones hipotecarias por lo general son sustancialmente menores que los precios de los hogares de mercado regulares comparables. Para un comprador, una venta corta presenta la oportunidad de comprar una casa por un valor inferior al de mercado, con menos riesgo de lo que enfrentaría si tuviera que comprar una ejecución hipotecaria. Las ventas cortas se enumeran de la misma manera que en cualquier otro hogar, con la divulgación completa de los defectos conocidos. En una ejecución hipotecaria, el banco o el propietario corporativo no hace ningún reclamo sobre la condición del hogar. Además, un hogar para venta corta está ocupado, o estuvo ocupado hasta hace poco. Esto hace que el deterioro relacionado con vacantes sea menos probable.

Inconvenientes

Un vendedor de venta corta recibe un golpe de crédito, aunque no tan grave como lo haría con una ejecución hipotecaria. Además, puede ser responsable de pagar impuestos sobre la diferencia entre el monto que debe de su hipoteca y el precio de venta de la vivienda. La Ley de alivio de la deuda hipotecaria de 2007 excluye a muchos vendedores de esta obligación tributaria, pero la protección depende de una serie de factores que deben discutirse con un abogado o un profesional de impuestos. El inconveniente para el prestamista es obvio: pierde tanto el monto del capital que no se paga como el interés que habría debido durante el resto del plazo de la hipoteca. Los compradores de ventas cortas pueden ser arrastrados a través de un proceso largo y laborioso. Las ventas cortas pueden tardar mucho más en cerrarse que una venta típica. No es inusual que los prestamistas tarden semanas o meses en responder a las ofertas, por ejemplo. Además, la casa se venderá como está: el vendedor no realizará reparaciones. La divulgación de los defectos por parte del vendedor ofrece cierta protección, pero es necesario realizar una inspección minuciosa de la casa.

Proceso de venta corta

El vendedor trabaja con un agente de bienes raíces para preparar un paquete para el prestamista que incluye una carta que describe las dificultades financieras del vendedor, documentación de sus ingresos y pagos mensuales de facturas, y una autorización de terceros que otorga permiso para que el prestamista hable con el vendedor agente de bienes raíces sobre su cuenta y la venta. El prestamista aprueba la venta si el comprador presenta un caso convincente de que no puede pagar su hipoteca ahora o en el futuro. Luego, el prestamista contrata a un corredor o agente de bienes raíces para preparar una "opinión del precio del corredor", o BPO, para obtener una estimación del valor de mercado de la casa. El vendedor trabaja con su agente para llegar a un precio de lista, generalmente sin conocimiento de la estimación de valor de BPO, y la casa está lista para la venta. Una vez que se recibe una oferta que es aceptable para el vendedor, la remite al prestamista para su aprobación. Como los vendedores no pueden beneficiarse de una venta corta, hay "Es un pequeño incentivo para que él retenga cualquier oferta del prestamista". Cuanto más rápido se acepte una oferta, es menos probable que pierda la casa por ejecución hipotecaria. Cuando el prestamista acepta la oferta, se ejecuta un contrato de venta y la venta se realiza de la misma manera que cualquier otra.

Venta corta y quiebra

Una venta corta generalmente no es posible cuando un vendedor se ha declarado en bancarrota. Según Bobbi Dempsey, escritor de bienes raíces y autor de "The Complete Idiot`s Guide to Buying Foreclosures", la venta en descubierto se considera una actividad de cobro. La ley prohíbe a los acreedores participar en actividades de cobranza cuando hay bancarrota.

Compartir en redes sociales: