La diferencia entre una ejecución hipotecaria y una venta corta

Desde el colapso de la vivienda en 2009, las altas tasas de desempleo y la caída en el valor de las propiedades han resultado en más ejecuciones hipotecarias y ventas en corto. Aunque las ejecuciones hipotecarias y las ventas en corto son ambas opciones que los propietarios pueden considerar si no pueden pagar sus pagos hipotecarios, existen diferencias significativas entre estos dos procesos.

Función

Los prestamistas hipotecarios utilizan el proceso de ejecución hipotecaria para recuperar una propiedad después de que el propietario no haya realizado sus pagos. En algunos casos, el prestamista debe presentar un aviso predeterminado en la corte para recuperar la posesión de la propiedad y venderla. En California y en algunos otros estados, los prestamistas también pueden tener el derecho legal de ejecutar una hipoteca en una propiedad sin presentar su reclamo ante el tribunal. Una venta corta es un acuerdo entre el prestamista y el propietario para vender la casa por menos de lo que se debe en la propiedad. Los prestamistas hipotecarios a menudo están más dispuestos a negociar una venta corta en lugar de llevar a cabo una ejecución hipotecaria cuando el propietario puede encontrar un comprador calificado para comprar la vivienda.

Periodo de tiempo

La cantidad de semanas o meses que lleva excluir una propiedad o completar una venta corta varía. Sin embargo, la ejecución hipotecaria suele ser un proceso más largo que una venta corta. Una ejecución hipotecaria puede tardar aproximadamente tres meses en completarse, dependiendo de las circunstancias del propietario, el prestamista y las leyes estatales. Si la propiedad se encuentra en un estado no judicial, como California, entonces el proceso de ejecución hipotecaria puede tardar hasta dos meses en completarse. Puede tomar solo un par de semanas o meses para obtener una venta corta aprobada por el prestamista una vez que el propietario haya cumplido con los requisitos y haya recibido una oferta aceptable de un comprador calificado.

Deficiencia

A diferencia del proceso de ejecución hipotecaria, una venta corta ofrece a los propietarios la oportunidad de negociar con el prestamista. Cuando una propiedad se vende por menos de lo que el propietario debe, hay una cantidad deficitaria. En una ejecución hipotecaria, los propietarios no tienen la oportunidad de negociar los términos de la deficiencia y deben confiar en las leyes estatales para evitar que su prestamista presente un reclamo por deficiencia en su contra. En una venta corta, los propietarios pueden, al menos, intentar negociar con su prestamista para que renuncien a su derecho a buscar un juicio por deficiencia en su contra. Los propietarios también pueden negociar con el prestamista para pagar una parte más pequeña del saldo de la deficiencia como un préstamo no garantizado.

Consecuencias

Además de perder sus hogares, las personas también deben considerar el impacto que tendrá una ejecución hipotecaria en su crédito en comparación con una venta corta. Tanto las ejecuciones hipotecarias no judiciales como las judiciales tienen un impacto negativo en la calificación crediticia de un propietario, y el incumplimiento también puede permanecer en su informe de crédito por hasta siete años. Esto puede convertirse en un problema más permanente si el prestamista presenta un fallo de deficiencia en su contra. Las ventas en corto tienen el mismo impacto negativo en los puntajes de crédito y se reflejan en los informes de crédito como una falla en el pago del monto total del préstamo. Un consuelo es que el proceso suele ser más corto que una ejecución hipotecaria, por lo que los propietarios pueden comenzar a reparar su crédito antes.

Consideraciones

Si bien la opción de permitir que un prestamista ejecute su propiedad está disponible para todos los propietarios con dificultades, la opción de venta corta solo está disponible para propietarios calificados. Los propietarios que cumplen con los requisitos de dificultades financieras establecidos por su prestamista pueden hacer una venta corta. Los propietarios que tienen préstamos además de la hipoteca principal de su casa, como HEL con un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria, a menudo no tienen la opción de hacer una venta corta.

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