Ejecución hipotecaria frente a venta corta

Una ejecución hipotecaria es un proceso legal en el que una propiedad se toma de su propietario por un titular de gravamen o fiduciario porque el propietario no ha cumplido su obligación con el titular de gravamen. Por lo general, esto significa que el propietario no ha realizado los pagos de su hipoteca. Una venta corta es una venta de propiedad en la cual el precio de venta es menor que la cantidad que se posee en la propiedad. Un propietario generalmente inicia una venta corta para evitar la ejecución hipotecaria.

Historia

Las tasas de ejecuciones hipotecarias de 1980 a 1990 promediaron menos del 1 por ciento. Entre 1990 y 2000 llegaron a poco más del 1 por ciento. En 2007, sin embargo, la tasa de ejecuciones hipotecarias se duplicó en un año, superando el 2 por ciento. Un estudio de 2009 de la Universidad de Virginia, destacando la tasa históricamente alta de ejecución hipotecaria, señaló que la mayoría de las ejecuciones hipotecarias se habían producido en solo cuatro estados: California, Nevada, Florida y Arizona. La estadística más preocupante provino de California, que representó el 10 por ciento de las unidades de vivienda del país, pero el 34 por ciento de las ejecuciones hipotecarias en 2008.

Proceso de ejecución hipotecaria

Una ejecución hipotecaria es iniciada por el titular del gravamen. Los procesos de ejecución hipotecaria varían de estado a estado. Son judiciales, es decir, la ejecución hipotecaria debe pasar por un proceso judicial o son extrajudiciales. En algunos estados, como California, el proceso generalmente no es judicial, pero puede ser judicial en ciertas circunstancias. Algunos estados tienen períodos de redención en los que el propietario anterior puede comprar la casa. Dependiendo del proceso, una ejecución hipotecaria podría demorar de 40 a 270 días. Una ejecución hipotecaria en California tiene un promedio de 117 días.

Proceso de venta corta

Un propietario inicia una venta corta. Pone su propiedad en venta, recibe una oferta, negocia hasta que esté listo para aceptar condicionalmente y luego pasa el contrato de venta al prestamista o prestamistas que también deben aprobar la venta. Incluido con el contrato de venta es una explicación de las dificultades del vendedor. Explica por qué tiene que vender la propiedad y no puede seguir haciendo los pagos del préstamo.

Trascendencia

En algunos estados, una vez que ha ocurrido una ejecución hipotecaria, la deuda hipotecada se anula, independientemente de que el valor de la propiedad sea o no el monto del préstamo. En otros, no es así. Aún otros tienen diferentes reglas para diferentes tipos de préstamos y diferentes procesos. En California, por ejemplo, el prestamista de una primera hipoteca utilizada para comprar una casa no puede ir tras un prestatario por el saldo del préstamo después de una ejecución hipotecaria, a menos que el proceso haya sido llevado a la corte, lo que generalmente no sucede. Sin embargo, si pasó por el tribunal, el propietario también tiene un período de redención para reclamar la casa mediante el reembolso completo. También en California, si el préstamo se hizo a través de un refinanciamiento, el prestamista puede ir tras el prestatario por la diferencia a través de lo que se llama un juicio de deficiencia. Las reglas de venta corta son similares, sin embargo, el dueño de la propiedad puede escribir un requisito de condonación en el documento de venta para que los prestamistas, independientemente de si el préstamo fue para comprar o refinanciar, no pueden ir tras él por la diferencia.

Otras Consideraciones

Ya sea una venta corta o una ejecución hipotecaria pueden afectar el puntaje de crédito del propietario de una casa por una pérdida de 85 a 160 puntos. Por lo general, cuanto más alto sea el puntaje de un prestatario para comenzar con más puntos perderá. Ambas situaciones darán como resultado que un préstamo no se reembolse por completo y las agencias de informes de crédito consideren los incumplimientos igualmente serios. Una consideración importante al decidir si se trata de una venta corta o esperar hasta que se produzca la ejecución hipotecaria si no se puede evitar es si los acreedores tendrán derecho a obtener un juicio por deficiencia. Si lo hacen, vale la pena intentar una venta corta con la condición de que los préstamos se eliminen mediante la aceptación del contrato de venta.

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