Cómo las ejecuciones hipotecarias afectan a los inquilinos

Algunos contratos de arrendamiento sobreviven a una venta de ejecución hipotecaria, pero la mayoría no.

La ejecución hipotecaria tiene diferentes efectos en los inquilinos dependiendo del momento del contrato de alquiler en comparación con el momento del embargo preventivo o la hipoteca que se ejecuta. La ejecución hipotecaria es un procedimiento de ley estatal, pero según una nueva ley federal adoptada en 2009, los inquilinos de propiedades residenciales tienen ciertos derechos para retener la propiedad, incluso si la ley estatal generalmente hubiera anulado el contrato de arrendamiento después de la ejecución hipotecaria.

Fondo

Ejecución hipotecaria significa que un prestamista hipotecario u otro acreedor hipotecario está llevando a cabo un procedimiento de ley estatal para vender el colateral (el hogar) con el derecho de retención sobre el mismo. Pueden surgir complicaciones cuando el colateral ha sido arrendado a otra persona. La ejecución hipotecaria finaliza cuando alguien compra la garantía y se convierte en el nuevo propietario de esa propiedad. En algunos casos, esto extinguirá un contrato de alquiler, mientras que en otros casos el contrato de alquiler continúa y el arrendatario paga el alquiler al nuevo propietario como el nuevo propietario.

Periodo de tiempo

El momento en que se firmó un contrato de alquiler en comparación con el momento en que se firmó la hipoteca es importante en una ejecución hipotecaria. Un contrato de alquiler que se celebró después del gravamen hipotecario adjunto a la propiedad se denomina arrendamiento junior, mientras que un arrendamiento que se celebró antes del gravamen hipotecario adjunto a la propiedad es un arrendamiento de personas mayores porque tiene prioridad de tiempo. En otras palabras, el documento que se firmó primero se llama senior, y el otro documento es el junior.

Antigüedad

Un contrato de arrendamiento senior sigue siendo efectivo incluso después de la ejecución hipotecaria de la hipoteca junior o gravamen. Como un asunto legal, la ejecución hipotecaria del interés menor en la propiedad no tiene ningún efecto sobre el estado de un interés superior en la propiedad. Por lo tanto, el contrato de arrendamiento permanece intacto después del procedimiento de ejecución hipotecaria. Lo único que cambia es que el arrendatario realizará pagos a un nuevo propietario que compre la propiedad en la venta de ejecución hipotecaria.

Arrendamiento junior

Si el contrato de arrendamiento es menor, lo que significa que se ejecutó después de la ejecución hipotecaria de la hipoteca, entonces el contrato de arrendamiento finalizará en virtud de la ley estatal. Esto significa que el nuevo propietario que compra la propiedad en la venta de la ejecución hipotecaria puede hacer que lo desalojen de la propiedad si no se va voluntariamente. Sin embargo, el nuevo propietario también podría aceptar un nuevo contrato de alquiler con usted, pero eso está sujeto a negociación con el nuevo propietario.

Arrendamiento residencial

Debido a una nueva ley federal aprobada por el Congreso en 2009, las reglas cambian cuando la ejecución hipotecaria afecta un arrendamiento residencial. En virtud de la Ley de protección de inquilinos en ejecución hipotecaria de 2009, un arrendamiento residencial ahora sobrevive automáticamente a una ejecución hipotecaria, independientemente de si el arrendamiento es menor o mayor. El contrato de arrendamiento se mantendrá vigente hasta que venza según los términos del contrato de alquiler. Hay una excepción: si el nuevo propietario tiene la intención de ocupar la propiedad como su nueva residencia, puede exigir el permiso del arrendatario en 90 días.

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