Derechos de ejecución hipotecaria y desalojo

Los inquilinos modelo, que pagan el alquiler a tiempo, no representan una molestia para sus vecinos y se adhieren a los términos del arrendamiento, por lo general no se preocupan por la posibilidad de un desalojo. Pero muchos inquilinos respetuosos se encuentran sin hogar y sin ningún lugar en el que no puedan tener la culpa, ya que los propietarios no pagaron la hipoteca. Anteriormente, un inquilino podía verse desalojado sin recurso después de que un prestamista ejecutara su propiedad de alquiler, su única opción era encontrar un nuevo hogar, y rápido. Sin embargo, en mayo de 2009, el Congreso promulgó una legislación que extendía los derechos de desalojo a los inquilinos de todo el país. La Ley de protección a los inquilinos en ejecución hipotecaria de 2009 (PTFA) protege a los ocupantes de los alquileres con ejecución hipotecaria.

Protección contra la terminación temprana

La Ley de protección a los inquilinos en ejecución hipotecaria prohíbe a los propietarios que rescindan los contratos de arrendamiento activos y vigentes antes de la última fecha definida por el arrendamiento. Los inquilinos que tienen un contrato de arrendamiento a tiempo fijo (un contrato de arrendamiento que dura un tiempo específico, generalmente un año) tienen derecho a cumplir el resto de sus contratos de arrendamiento, ya sean de naturaleza escrita u oral. Si el prestamista realiza una ejecución hipotecaria en la propiedad antes del final del plazo fijo, el prestamista debe continuar honrando el resto del arrendamiento, aunque el propietario original sigue siendo responsable de cumplir con sus responsabilidades como propietario.

Excepción de la residencia principal

Existe una excepción al derecho de un inquilino a cumplir la totalidad de su contrato de arrendamiento de duración determinada: si el prestamista revende la propiedad de alquiler a un nuevo propietario, y el nuevo propietario tiene la intención de utilizarla como su residencia principal, puede rescindir el contrato. resto del contrato de arrendamiento sin penalización. Sin embargo, PFTA sí requiere que el nuevo propietario le conceda al inquilino un aviso de al menos 90 días sobre su intención de rescindir el contrato, y ella debe proporcionar el aviso por escrito. El nuevo propietario también tiene prohibido dar aviso antes de finalizar la compra de la propiedad, y el prestamista no puede notificar al inquilino en nombre del nuevo propietario.

Excepción a voluntad

Los inquilinos que no están en un contrato de arrendamiento de plazo fijo en el momento en que la propiedad entra en ejecución hipotecaria no tienen derecho a cumplir el resto de su contrato de arrendamiento, ya que el contrato de arrendamiento no tiene una duración específica. Sin embargo, PFTA estipula que los inquilinos a voluntad (o "mes a mes") también tienen derecho a un aviso de 90 días antes del desalojo, que es el triple de los 30 días requeridos por la mayoría de los estados. En un acuerdo a voluntad, el propietario o el prestamista pueden dar aviso, pero ninguno puede hacerlo hasta la fecha en que la propiedad realmente entra en ejecución hipotecaria.

Protección contra el desalojo forzoso

Si bien la mayoría de los estados ya definen el desalojo forzoso como ilegal, el PFTA ahora prohíbe el desalojo forzoso a nivel federal. Ni el propietario ni el prestamista pueden involucrarse en tácticas agresivas para obligar a un inquilino a abandonar la propiedad. Esto incluye cambiar las cerraduras sin proporcionar al inquilino la nueva llave, terminar la electricidad u otros servicios domésticos, retirar la puerta de entrada u otras características básicas de seguridad o cualquier otra táctica que evite que el inquilino acceda o use la propiedad. Los propietarios y prestamistas también tienen prohibido acosar, amenazar, intimidar o molestar al inquilino con la intención de "asustarlo" o molestarlo para que se vaya antes de lo requerido.

Derecho a negociar

No obstante, los inquilinos se reservan el derecho de salir temprano si así lo desean, y pueden intercambiar con los prestamistas por una fecha de mudanza anterior a cambio de renunciar a sus derechos de permanecer más tiempo. A veces denominado "dinero en efectivo por llaves", PFTA no prohíbe a los prestamistas negociar con los inquilinos, siempre y cuando el inquilino participe voluntariamente. Los inquilinos con experiencia pueden negociar con éxito hasta $ 10,000 por un arrendamiento de plazo fijo, junto con el reembolso de los costos de mudanza, tarifas de hotel y otros gastos. Si un inquilino llega a un acuerdo con un prestamista para irse temprano, debe hacer que el prestamista proporcione una carta escrita y firmada que detalle el acuerdo, y no debe desalojar hasta que el prestamista pague en su totalidad.

Compartir en redes sociales: