¿Es ilegal que el dueño de una propiedad alquile una casa en ejecución hipotecaria?

Un propietario puede legalmente alquilar una casa en ejecución hipotecaria a un nuevo inquilino, pero los inquilinos mantienen varios derechos durante el proceso de ejecución hipotecaria. Los estrictos requisitos de desalojo de "causa justa" de San Francisco combinados con las leyes estatales y federales aseguran que los inquilinos obtengan todos los detalles antes de firmar un contrato de alquiler y el tiempo para que se muden. El propietario no puede desalojarlo solo porque se enfrenta a una ejecución hipotecaria, y el nuevo propietario, el banco, no puede expulsarlo inmediatamente después de la ejecución hipotecaria.

Cuándo notificar

La ley de California exige que los propietarios divulguen un Aviso de Incumplimiento, que inicia el proceso de ejecución hipotecaria, a posibles inquilinos de propiedades unifamiliares de una a cuatro unidades. Los propietarios que poseen propiedades de unidades múltiples con cinco unidades o más, como los propietarios de complejos de apartamentos, están exentos según la ley, que está programada para finalizar el 1 de enero de 2018. El requisito se aplica a los nuevos inquilinos antes de firmar un contrato o mes acuerdo de un mes: los propietarios no tienen que notificar a los inquilinos existentes de una ejecución hipotecaria inminente. Sin embargo, el banco que ejecuta la hipoteca debe notificar a los inquilinos cuando un propietario enfrenta una ejecución hipotecaria. El banco debe publicar una Notificación de Venta de Fiduciario en la casa al menos 20 días antes de la venta.

Noticia escrita

Los propietarios deben incluir información específica cuando notifiquen a los posibles inquilinos de una ejecución hipotecaria. El aviso por escrito debe advertir a los inquilinos que el proceso de ejecución hipotecaria ha comenzado y que la casa puede ser vendida y que la venta por ejecución hipotecaria puede afectar su derecho a permanecer en la casa de alquiler. El aviso también debe informar al inquilino de sus derechos después de la ejecución hipotecaria, incluida la ley federal que exige que un nuevo propietario honre el contrato de arrendamiento del inquilino a menos que planee ocupar el hogar él mismo. Además, el aviso debe informar a ciertos inquilinos de San Francisco que la ejecución hipotecaria no es una "causa justa" para el desalojo y que es posible que no tengan que mudarse hasta que el banco venda la propiedad.

Protección Just-Cause

Un inquilino que se muda a una casa unifamiliar construida antes de 1979 tiene una protección justa contra el desalojo. Debido a que una ejecución hipotecaria inminente no es una causa justa o "justa" para el desalojo, ni el propietario ni el banco pueden intentar desalojar al inquilino, de acuerdo con la Unión de Inquilinos de San Francisco. Un posible inquilino de una vivienda posterior a 1979 está protegido por la ley de causa justificada solo una vez que la casa ha sido embargada. Aunque el banco puede aumentar legalmente la renta de un inquilino después de la ejecución hipotecaria, la mayoría de los bancos no lo hacen. Sin embargo, la protección justa causa finaliza cuando el banco vende la casa.

Posibilidades después de una ejecución hipotecaria

Un inquilino podría considerar el alquiler de una casa, a pesar de una ejecución hipotecaria que se avecina, si no le importa tener que pasar meses en el camino. Una venta de ejecución hipotecaria se produce no antes de 110 días a partir de la Notificación de Incumplimiento. Puede firmar un contrato de arrendamiento a corto plazo y mudarse antes de la venta de la ejecución hipotecaria, o tratar de permanecer en el hogar el mayor tiempo posible antes de que el banco realice una mudanza. Un banco puede desalojar a un inquilino que no está pagando el alquiler o puede pagarle al inquilino para que se vaya rápidamente y con gracia con una oferta de "dinero por llaves". La Ley federal de protección de inquilinos en ejecución hipotecaria permite a los inquilinos de mes a mes permanecer en una propiedad en ejecución hipotecaria durante al menos 90 días antes de que el banco pueda comenzar el desalojo.

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