Proceso de desalojo de una ejecución hipotecaria

El desalojo es el paso final en una venta de ejecución hipotecaria. Es un procedimiento supervisado por la corte utilizado para eliminar de una propiedad a aquellos que actualmente están en posesión de ella. El desalojo de propietarios anteriores suele ser sencillo, pero el desalojo de inquilinos es un tema delicado, ya que a menudo afecta a grupos vulnerables que luchan por encontrar una vivienda adecuada. Las leyes federales y locales de desalojo protegen los derechos de los inquilinos. En San Francisco, por ejemplo, los propietarios de propiedades cubiertas por la ordenanza de alquiler de la ciudad deben tener una razón de "causa justa" que es el motivo principal para perseguir el desalojo. Una propiedad que cambia de dueño debido a una ejecución hipotecaria no se considera una razón válida.

Ejecución Hipotecaria vs. Desalojo

Las ejecuciones hipotecarias y los desalojos son dos procedimientos separados. Algunos propietarios pueden confundir la Nota de incumplimiento o la Nota de venta de una ejecución hipotecaria como órdenes de desalojo. Sin embargo, los prestamistas no pueden desalojar a los propietarios de una propiedad hasta que completen la venta de la ejecución hipotecaria. De acuerdo con la Guía del propietario de viviendas del Departamento de Bienes Raíces de California para ejecuciones hipotecarias en California, los propietarios solo deben hacer planes para mudarse de su hogar después de que concluyan la venta de la ejecución hipotecaria y el proceso de desalojo.

Cronología de desalojo de ejecución hipotecaria

Una vez que una propiedad se ejecuta, el nuevo propietario tiene derecho a tomar posesión de la casa. Las leyes específicas que regulan el cronograma de un desalojo de ejecución hipotecaria varían de un estado a otro y dependen de si la vivienda está ocupada por el propietario anterior o por un inquilino. En el estado de Washington, el ex propietario tiene 20 días para abandonar una propiedad después de una ejecución hipotecaria. Si el propietario anterior no se va, el comprador tendrá que presentar una acción de desalojo, también llamada retención ilegal. En California, la ley estatal le permite al nuevo propietario emitir un aviso de tres días para abandonar la propiedad.

Proceso de desalojo

Los desalojos de ejecuciones hipotecarias varían de estado a estado, y dependen de si la ejecución hipotecaria sigue un camino judicial o no judicial. Las ejecuciones hipotecarias judiciales tienen el desalojo incluido en la misma demanda, pero el propietario anterior no puede ser desalojado hasta que finalice el período de redención, hasta un año. Las ejecuciones hipotecarias no judiciales requieren una acción por separado para desalojar al propietario anterior. Si el aviso de tres días expira y los ocupantes no se van, el propietario debe presentar una retención ilegal, la misma acción utilizada para desalojar a los inquilinos. Una vez que se presenta la demanda por detención ilegal, el ocupante tiene cinco días para responder. Si el ocupante no responde, el tribunal puede emitir un fallo de posesión dentro de los 10 días, que luego se envía al sheriff del condado para su ejecución. Si los ocupantes responden, se programa una prueba dentro de los 20 días. Si el tribunal confirma el desalojo, la orden se pasa al sheriff.

Desalojos por ejecución hipotecaria y arrendatarios

Si el desalojo de una ejecución hipotecaria es contra un inquilino, la ley le brinda al inquilino una protección adicional. Las reglas exactas varían de estado a estado. Por ejemplo, en California, los inquilinos con un contrato de arrendamiento que están al día con sus pagos de alquiler no pueden ser desalojados hasta que expire el contrato. Incluso en los contratos de alquiler de mes a mes, el nuevo propietario debe avisar a los inquilinos con al menos 90 días de antelación antes de iniciar la demanda de desalojo, de acuerdo con la Ley de protección de inquilinos en ejecución hipotecaria de 2009.

Leyes de Control de Desalojo y Alquiler

Algunos estados, como California, tienen leyes de desalojo y control de alquileres que brindan protección adicional a los inquilinos de ciertas áreas y propiedades. Estas leyes prohíben a los nuevos propietarios utilizar la ejecución hipotecaria como motivo de desalojo. El sitio web de los Tribunales de California tiene una base de datos de propiedades controladas por alquileres que puede usar para averiguar si una propiedad está controlada por el alquiler (ver Recursos).

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