¿Qué estatuto federal protege a los inquilinos de la ejecución hipotecaria y da 90 días para desalojar?

Cuando se ejecuta una propiedad de alquiler, sus inquilinos enfrentan la posibilidad de desalojo. Esto puede ocurrir incluso si los inquilinos siempre pagaron el alquiler a tiempo y cumplieron con los términos del contrato. A partir de su publicación, la Ley de Protección de Inquilinos en Ejecución Hipotecaria de 2009, o PTFA, otorga a los inquilinos en esta situación derechos legales.

Disposiciones principales de PTFA

La protección clave de PTFA es el requisito de que el arrendamiento del inquilino sobreviva a la acción de ejecución hipotecaria contra el propietario por al menos un período de 90 días. Para todos los inquilinos con un arrendamiento legal a largo plazo, ese arrendamiento se mantiene vigente hasta su fecha de vencimiento establecida. Sin embargo, la principal excepción a esta disposición surge cuando el nuevo propietario desea ocupar el hogar. En este caso, los inquilinos pueden recibir un aviso de 90 días para desalojar. Los inquilinos con contratos mensuales o de otro tipo a corto plazo también deben recibir avisos de 90 días para mudarse.

Quién está protegido

Los inquilinos de todas las propiedades residenciales están protegidos, siempre que se los considere inquilinos de buena fe con un alquiler legítimo. Los inquilinos no pueden ser parientes del propietario que ha sido ejecutado. Además, los inquilinos deben haber adquirido el arrendamiento de una manera comercial aceptable. En otras palabras, no como resultado de un "acuerdo de socorro" por parte del propietario que enfrenta una ejecución hipotecaria. El contrato debe requerir un alquiler en el mercado justo, a menos que esté bajo un programa de subsidio del gobierno.

Protección no federal

PTFA rehúsa las leyes estatales o locales que otorgan a los inquilinos una mayor protección que la ley federal. Por ejemplo, si la ley estatal o local requiere al menos seis meses de aviso para desalojar una propiedad ejecutada, entonces esa ley se aplica. Ciertas ciudades y estados solo pueden permitir el desalojo por justa causa, como la falta de pago del alquiler. En dichas jurisdicciones, la ejecución hipotecaria contra el propietario no es solo causa de desalojo, incluso si el nuevo propietario desea ocupar la residencia.

Otras provisiones

PTFA no se aplica a inquilinos que enfrentan desalojo por cualquier motivo que no sea la ejecución hipotecaria. Tampoco se aplica a los inquilinos con contratos de arrendamiento ilegales o fraudulentos, ni a aquellos que obtuvieron su contrato de arrendamiento después de la venta de la ejecución hipotecaria. Después de una venta de ejecución hipotecaria, el nuevo propietario debe convertir la propiedad en su residencia principal para permitir la terminación anticipada del contrato. El requisito de aviso de 90 días comienza desde el momento en que el nuevo propietario adquiere el título completo luego de la venta de la ejecución hipotecaria.

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