¿Puedo seguir con la ejecución hipotecaria si tengo inquilinos en mi propiedad?

"Deed in lieu" le permite alejarse de su propiedad de alquiler sin pasar por una ejecución hipotecaria. Si su prestamista le notifica que va a ejecutar la hipoteca, puede entregar la escritura e irse, suponiendo que la acepte. Esto es válido incluso si la propiedad se alquila, pero sus inquilinos tienen derechos que usted y el prestamista deben respetar.

Propietarios que notifican

Si su propiedad de alquiler tiene de una a cuatro unidades, la ley de California establece que debe advertir a los nuevos inquilinos que se muden si el proceso de ejecución hipotecaria ha comenzado. La divulgación debe ser por escrito, con copias en inglés, español, chino, tagalo, vietnamita y coreano. Si no le dice al inquilino antes de firmar el contrato, puede demandar por el doble de los daños que sufra, o simplemente retener el alquiler de un mes.

Protección Federal

Si renuncia a la escritura, la Ley federal de protección de inquilinos en ejecución hipotecaria protege a sus inquilinos del desalojo inmediato. Una ley federal de 2009 garantiza que un inquilino con un contrato de arrendamiento puede quedarse después de la ejecución hipotecaria hasta que el contrato expire, a menos que el nuevo propietario desee mudarse. Los inquilinos de mes a mes obtienen 90 días antes de irse. Enmiendas posteriores a la ley dicen que si opta por un acuerdo de escritura en lugar, la ley aún protege a los inquilinos. Al momento de escribir, la ley vence a fines de 2104.

Leyes estatales

La ley de California originalmente otorgó a los inquilinos un mínimo de 60 días para quedarse después de que renuncie al título de la propiedad. A partir de 2013, la ley cambió para dar el mismo requisito de 90 días que la ley federal. Una vez que el banco toma la propiedad, se supone que debe darles a los inquilinos un aviso de 15 días para comenzar a enviar los cheques de alquiler. No hay penalidad si el banco no les notifica, pero hasta que envíe el aviso de cambio de domicilio, no puede desalojar a los inquilinos por no pagar el alquiler.

Ley local

Algunas leyes locales en California ofrecen a los inquilinos mayor protección en la ejecución hipotecaria. San Francisco, por ejemplo, solo permite desalojos por "causas justas", como el no pago de la renta. La ejecución hipotecaria no cambia eso: si el prestamista vende la propiedad o se aferra a ella, los inquilinos suelen quedarse. Ni la ley de la ciudad, estatal ni la federal le impide renunciar a la propiedad; el efecto de las leyes es restringir al nuevo propietario después de que deje el alquiler.

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