¿Cuáles son los costos de cierre?

Los préstamos hipotecarios sin costo de cierre fueron extremadamente populares durante los últimos años ochenta y noventa. Desde la perspectiva de un prestamista hipotecario, a veces eran demasiado populares, ya que algunos prestatarios refinanciaron varias veces durante un período de 12 meses. Los costos de cierre a veces son más que una realidad molesta para los prestatarios hipotecarios, ya que pueden evitar que compradores potenciales con problemas de liquidez tengan una casa nueva. Los préstamos sin costo de cierre pueden ser beneficiosos, pero vienen con algunas cualidades negativas que deben ser entendidas.

Historia

A medida que las tasas hipotecarias comenzaron a disminuir después de la depresión económica mundial (tasas hipotecarias del 18 por ciento) de principios de la década de 1980, los prestamistas participaron en una feroz competencia para generar nuevos préstamos. Después de que algunos trendsetters comenzaron a ofrecer "préstamos sin costo de cierre", gran parte de la competencia saltó a la palestra, diseñando productos de préstamos hipotecarios similares. Los beneficiarios que obtuvieron el mayor beneficio fueron los que consideraron refinanciar para aprovechar las dramáticas disminuciones en las tasas (del 19 por ciento al 11 por ciento al 9 por ciento). En lugar de tratar de "superar" al mercado tratando de anticipar los aumentos futuros, los propietarios podrían aprovechar de inmediato las reducciones de tasas, sabiendo que podrían refinanciar nuevamente sin costos de cierre en caso de que las tasas caigan aún más.

Función

Los costos de cierre son siempre un componente negativo de obtener una hipoteca para comprar bienes inmuebles o refinanciar un préstamo existente. Por ejemplo, los propietarios que refinancian una hipoteca actual para reducir la tasa y / o el pago mensual sufren desilusión cuando se les informa que costará entre $ 3,000 y $ 5,000 (costos de cierre) para lograr su objetivo. Las opciones se limitan a pagar las tarifas en efectivo o a agregar estos costos a su nuevo saldo de la hipoteca, lo que reduce los ahorros previstos en el pago mensual. Un préstamo sin costo de cierre elimina esta preocupación y la pérdida de efectivo del prestatario.

Caracteristicas

Los prestamistas calculan costos de cierre "duros" (tasación, legal, título y honorarios de grabación) y "blando" del prestatario (procesamiento, suscripción, almacenamiento y venta) para determinar el monto que deben pagar (difícil) y el ingreso extra perdido (blando) . Aumentan la tasa hipotecaria en un porcentaje que les permite recuperar estos costos en el corto plazo (ganar "primas" pagadas por los compradores de préstamos), a menudo obteniendo ingresos mucho más altos a largo plazo (si el prestamista mantiene la hipoteca en su cartera). Los prestamistas suelen proporcionar a los prestatarios una lista de los costos de cierre para obtener el máximo valor de las relaciones públicas al ofrecer este tipo de préstamo.

Advertencia

Las hipotecas sin costo de cierre no son una excepción a la regla de "poco o nada de valor es gratis". Por ejemplo, un préstamo hipotecario de $ 100,000 por 30 años al 5 por ciento cuesta alrededor de $ 4,966 en intereses durante el primer año. Sin embargo, el mismo préstamo al 5.5 por ciento requiere aproximadamente $ 5,466 en intereses para el primer año, $ 500 adicionales. Si un prestatario elige la tasa de medio punto más alta para eludir los costos de cierre que el prestamista indica sería de $ 3,000 en un préstamo regular, después de unos seis años, el préstamo sin costo de cierre podría costar mucho más en interés que el préstamo regular.

Consideraciones

Los prestatarios deben considerar los costos o ahorros adicionales al seleccionar una hipoteca sin costo de cierre. Los ahorros se obtienen a corto plazo. Por lo tanto, los propietarios con planes firmes de vender o refinanciar su vivienda en unos pocos años podrían beneficiarse de un préstamo sin costo de cierre, ya que pagar una tasa más alta se vuelve menos importante en el corto plazo. Por el contrario, los propietarios que viven en su "casa de sus sueños", sin planes de mudarse, deben evaluar el posible costo a largo plazo en comparación con ahorrar algo de dinero en el cierre. La tasa de interés más alta podría obligarlos a pagar mucho más a largo plazo.

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