Ley de propietario-inquilino comercial de California

Mientras que los arrendamientos residenciales implican espacio vital, los arrendamientos comerciales abarcan las instalaciones utilizadas para fines no residenciales, incluidos los espacios industriales, de oficinas y comerciales. La ley de arrendadores e inquilinos de California es compleja y la ley trata los arrendamientos residenciales y comerciales de manera diferente, particularmente en el área de los desalojos. También existen diferencias en lo que el contrato de arrendamiento o alquiler puede y no puede restringir.

Asignación

Una asignación ocurre cuando el inquilino concede todo su interés en las instalaciones a otro. Esto es diferente de un subarrendamiento, que otorga solo una parte del interés del inquilino. Las asignaciones son raras en entornos residenciales, pero son comunes en entornos comerciales. La mayoría de los contratos de arrendamiento residencial prohíben la asignación, a pesar de que la ley de California permite la práctica. La ley de California en realidad protege la práctica en el entorno comercial, prohibiendo cláusulas en un contrato de arrendamiento que prohíbe la asignación del contrato. Sin embargo, el derecho de asignación de un inquilino no es absoluto. Un propietario puede restringir la capacidad de un inquilino comercial de asignar su interés, siempre que la restricción sea "razonable". "Razonable" es una determinación que queda a discreción del juez, ya que la ley de California no define la palabra en este contexto.

Construcción de mejoras para inquilinos

Los arrendamientos comerciales usualmente solo requieren que el propietario proporcione un "caparazón", es decir, paredes exteriores, taludes de agua y electricidad. Normalmente se le deja al inquilino construir cualquier accesorio que el inquilino desee. La ley de California establece que la responsabilidad de construir mejoras se puede delegar en el propietario, el inquilino o ambos. La ley de California no exige que una de las partes construya mejoras para el beneficio de la otra parte, a menos que una disposición de arrendamiento establezca lo contrario.

Pacto para reparar en la configuración de desalojo

La gran mayoría de las acciones de desalojo en California se inician porque el inquilino no pagó el alquiler. En el entorno residencial, un inquilino puede defender con el argumento de que el propietario no realizó ciertas reparaciones o el mantenimiento de las instalaciones. Este terreno se basa en la garantía implícita de habitabilidad. Por el contrario, California no reconoce dicha garantía en los arrendamientos comerciales. Los inquilinos comerciales a veces afirman que deben ser excusados ​​de no pagar el alquiler debido a que el propietario no realizó ciertas reparaciones. El reclamo se basa en la ley contractual si el contrato de arrendamiento o alquiler estipula que el propietario estaba obligado a realizar tales reparaciones. Los tribunales de California están divididos en cuanto a si dicha defensa se puede utilizar con éxito en el contexto del desalojo. Algunos tribunales reconocen la defensa y excusan la obligación del inquilino de pagar el alquiler. Otros tribunales no reconocen la defensa. En esta circunstancia, el inquilino tendría que demandar por incumplimiento de contrato en una acción por separado.

Represalias como defensa a una demanda de desalojo

En la configuración de desalojo, la venganza significa que el propietario desaloja al inquilino porque el inquilino ejerció un derecho. Por ejemplo, si el inquilino se queja con el propietario de que el propietario no ha mantenido la propiedad bajo alguna disposición del contrato de arrendamiento o alquiler, y el propietario intenta desalojar al inquilino por presentar una queja, el inquilino puede defenderse contra el desalojo en el terreno que el propietario está tomando represalias contra el inquilino. Las represalias se han reconocido durante mucho tiempo en el ámbito residencial, pero California no extendió el concepto a los arrendamientos comerciales hasta hace relativamente poco tiempo.

El contrato de arrendamiento puede alterar los procedimientos de desalojo

La ley de California prohíbe cualquier disposición de arrendamiento que modifique el proceso de desalojo en los arrendamientos residenciales. La razón es que los inquilinos deberían tener una protección estricta antes de ser desalojados de sus hogares. Por el contrario, esta prohibición de modificar los procedimientos de desalojo no se aplica en el ámbito comercial, ya que las instalaciones no se alquilan como viviendas. Algunos ejemplos de disposiciones de arrendamiento comercial que modifican los procedimientos de desalojo incluyen una renuncia al derecho de un jurado y permitir que el propietario acepte pagos parciales de alquiler sin renunciar al derecho de posesión del propietario.

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