Ejecución hipotecaria vs. venta corta

Elegir entre una ejecución hipotecaria o una venta corta puede parecer como si alguien preguntara de qué manera deseaba morir. Lamentablemente, de cualquier manera perderás tu casa. Sin embargo, si ha intentado modificaciones de préstamos y recortes presupuestarios drásticos y todavía no puede pagar su hipoteca, entonces la exclusión o una venta en descubierto pueden ser su única opción. Si se encuentra en una situación así, debe considerar su casa como una mala inversión y estar preparado para reducir sus pérdidas. De cualquier manera, va a doler.

Definición de ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria es un recurso legal que los prestamistas usan para recuperar la seguridad de una hipoteca, que generalmente es la casa misma. Si la venta de la ejecución hipotecaria no cubre el saldo de la hipoteca, existe el riesgo de un juicio de deficiencia, donde el prestatario es responsable de la diferencia. Un juicio por deficiencia solo se permite en las hipotecas de recurso, que está determinado por la ley estatal. En California, la primera hipoteca de su vivienda principal es un préstamo sin recurso. Pero las segundas hipotecas, líneas de crédito con garantía hipotecaria, casas de vacaciones y casas de inversión se pueden considerar préstamos de recurso. Sin embargo, los prestamistas deben usar el proceso judicial más largo de ejecución hipotecaria para que se apruebe un fallo de deficiencia. Las ejecuciones hipotecarias judiciales deben pasar por el tribunal y pueden tardar más de un año en procesarse. La mayoría de las ejecuciones hipotecarias en California no son judiciales y demoran alrededor de cuatro meses en procesarse.

Definición de venta corta

Las ventas cortas son una alternativa a la ejecución hipotecaria que los prestatarios usan para deshacerse de una hipoteca que ya no pueden pagar. En una venta corta, el prestamista acepta permitir la venta de la propiedad hipotecada con el entendimiento de que el precio de venta podría no cubrir el saldo de la hipoteca. Dependiendo de si la propiedad está en un estado de recurso o sin recurso, el prestatario podría ser responsable de pagar la diferencia entre el precio de venta y el monto adeudado al prestamista.

Efectos

Tanto las ejecuciones hipotecarias como las ventas en corto son el peor escenario para los propietarios. Las consecuencias de una venta corta dependen de cómo su prestamista decide informarlo. Algunas veces puede negociar con su prestamista y hacer que se le informe simplemente como la hipoteca pagada en su totalidad, lo que tendrá pocas o ninguna consecuencia negativa en su crédito. Este es el mejor escenario de una venta corta. Sin embargo, si se informa como una cuenta "no pagada según lo acordado", entonces tiene el mismo efecto en su puntaje crediticio que una ejecución hipotecaria. Una ejecución hipotecaria es un juicio legal y aparecerá en un informe de crédito durante al menos siete años. Esto afectará sus posibilidades de obtener un empleo y el alquiler de un apartamento, y la tasa de interés que paga en sus tarjetas de crédito. Las ventas cortas informadas como "no pagadas según lo acordado" también tienen un impacto negativo duradero, pero se ven mejor para los posibles prestamistas y empleadores que una ejecución hipotecaria. Comprar una casa después de una ejecución hipotecaria o una venta corta puede ser difícil. Aunque las pautas varían de prestamista a prestamista, ambas rutas generan un período de espera durante el cual un prestatario no puede solicitar una hipoteca con éxito. La Administración Federal de Vivienda, o FHA, requiere un período de espera de tres años en ambos casos. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas consideran que las ventas cortas tienen una mejor iluminación y exigen períodos de espera más cortos.

Alternativas de ejecuciones hipotecarias asequibles en el hogar (HAFA)

El gobierno de Obama ha creado el programa Alternativa de Ejecución Hipotecaria Asequible (HAFA) para ayudar a los prestatarios que no pueden pagar sus hipotecas y no califican para la modificación de préstamos. Este programa usa ventas cortas y escritura en lugar de ejecución hipotecaria como alternativas a una ejecución hipotecaria. La ventaja de vender en corto a través de HAFA es que el prestatario se libera de toda la deuda asegurada en la casa y se le otorgan $ 3,000 para los costos de mudanza. El proceso en virtud de HAFA también es más rápido, ya que los prestamistas o las empresas que prestan el préstamo deben evaluar una solicitud de venta corta en 30 días.

Implicaciones fiscales

Tanto las ejecuciones hipotecarias como las ventas cortas en las que la venta de la vivienda no cubre el monto adeudado en la hipoteca se consideran a efectos impositivos como una condonación de la deuda, que a su vez se considera un ingreso imponible. Esto puede dejarle una factura de impuestos de miles de dólares. Sin embargo, según la Ley de alivio de la deuda de 2007, los prestatarios pueden excluir el ingreso de la deuda reducida a través de una ejecución hipotecaria o reestructuración hipotecaria (incluidas las ventas en corto) si está relacionado con la disminución del valor de la vivienda o la situación financiera del prestatario. Hay muchas advertencias para este acto. Por ejemplo, los prestatarios en una propiedad de inversión podrían no beneficiarse de esta exclusión. Lea la publicación 4681 del IRS sobre deudas canceladas y ejecuciones hipotecarias para obtener más información (ver recursos).

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