Cómo evitar una ejecución hipotecaria: ¿vender o devolver al prestamista?

Los prestamistas tienen varias opciones en su caja de herramientas para ayudar a los propietarios a evitar la ejecución hipotecaria. Desde los planes de reembolso hasta los programas de modificación de préstamos, generalmente es mejor para los prestamistas negociar y encontrar una solución para mantener la propiedad del prestatario sobre la propiedad. Los propietarios que luchan deben considerar todas las opciones disponibles para ellos, no solo para conservar la propiedad, sino también para mantener su solvencia crediticia. Sin embargo, en el caso de que se hayan agotado todas las alternativas, los propietarios pueden renunciar a la propiedad y quedar exentos de otras obligaciones de deuda mediante una venta de preforeclosure, una venta en descubierto o una escritura en lugar de otra.

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Intente una venta preforeclosure de su propiedad. El período comprendido entre un aviso de incumplimiento y un aviso de venta brinda a los prestatarios la oportunidad de subsanar la morosidad hipotecaria devolviéndola o utilizando el producto de una venta de vivienda para satisfacer el préstamo. Las propiedades de preforeclosure generalmente se comercializan a valor de mercado. Si los ingresos de la venta no son suficientes para pagar el saldo total del préstamo, el vendedor debe satisfacer personalmente la cantidad deficiente. El período de preforeclosure puede durar meses, según la ley estatal. En California, los prestamistas están obligados a otorgar 90 días adicionales además del plazo establecido en un aviso de venta para permitir que las partes hipotecarias encuentren una solución.

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Considere una venta corta. Una venta corta ocurre cuando el prestamista acepta un precio de venta por debajo del saldo pendiente del préstamo. Las ventas cortas generalmente ocurren 6 meses después del primer pago mensual perdido, aunque los tiempos pueden variar de acuerdo con la ley estatal. Con una venta corta, el prestatario evitará una ejecución hipotecaria pero sufrirá un impacto negativo en su puntaje crediticio. Además, los prestamistas pueden perseguir legalmente a un prestatario por pérdidas. Por ejemplo, una casa con un saldo hipotecario de $ 100,000 que se vendió por $ 80,000 tendrá una cantidad deficiente de $ 20,000. Como resultado, el prestamista puede perseguir al prestatario por los $ 20,000 restantes con un juicio por deficiencia. Sin embargo, los estados sin recurso como California prohíben a los prestamistas perseguir un juicio por deficiencia. En los estados sin recurso, los prestamistas solo pueden reclamar el colateral subyacente para subsanar las pérdidas.

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Negocie una escritura en lugar. Una escritura de propiedad ocurre cuando el prestatario renuncia voluntariamente a la propiedad del prestamista a cambio de la liberación de todas las demás obligaciones de deuda asociadas con la propiedad. Los prestamistas denegarán una solicitud de escritura en lugar si el deudor hipotecario no puede probar su incapacidad para mantener los pagos de la hipoteca después de un plan de pago o modificación de préstamo. Tenga en cuenta que una escritura en lugar afectará negativamente la calificación crediticia de un prestatario tanto como una venta corta o una ejecución hipotecaria. Sin embargo, una escritura en lugar indica una voluntad del prestatario de cooperar, lo que puede ayudar a asegurar nuevas líneas de crédito en el futuro.

Propina

• Las ventas de preforeclosure requieren contacto directo con el vendedor. Los compradores de propiedades preforeclosure se benefician de la capacidad de poder ejecutar una inspección y obtener toda la información necesaria antes de tomar una decisión de compra.

Advertencia

• Una venta corta es un proceso largo y requerirá la presentación de varios documentos que detallan el estado financiero del prestatario y las razones de las dificultades. Los prestamistas pueden negar una venta corta si creen que la propiedad se puede vender a un precio más alto en una venta de ejecución hipotecaria.

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