¿Puedo renegociar mi préstamo hipotecario para detener la ejecución hipotecaria?

Una ejecución hipotecaria permanecerá en su registro de crédito durante los próximos siete o diez años y tendrá un efecto negativo considerable en su calificación crediticia general. Esto lo excluirá de la mayoría de los préstamos con términos favorables durante ese período y puede aumentar las tasas de interés para cualquier línea de crédito existente que tenga. El prestamista tiene varias opciones disponibles para ayudar a los prestatarios a conservar la propiedad de la propiedad, y puede trabajar con su prestamista para negociar la mejor posibilidad para usted.

El proceso de ejecución hipotecaria

El proceso de ejecución hipotecaria puede tardar entre seis meses y más de un año en completarse y generalmente comienza después del tercer pago perdido con la emisión de un aviso de incumplimiento. En algunos casos, un aviso de aceleración puede preceder a un aviso de incumplimiento, dando al prestatario 30 días adicionales para restablecer la hipoteca antes de que comience oficialmente el proceso de ejecución hipotecaria. Una vez que se ha emitido el aviso de incumplimiento, el prestatario tendrá aproximadamente tres meses (dependiendo de la ley estatal) para subsanar cualquier pago deficiente antes de que la propiedad vaya a una venta de ejecución hipotecaria. En California, una venta se puede programar tres meses después de la presentación del aviso de incumplimiento, y el propietario de la vivienda puede curar hasta cinco días antes de la venta. El período anterior a la venta de ejecución hipotecaria proporciona un período crítico para la negociación, durante el cual el prestamista presentará al prestatario varias opciones para evitar la ejecución hipotecaria.

Incentivos del prestamista para detener la ejecución hipotecaria

En su mayor parte, le conviene al prestamista mantener la propiedad del prestatario sobre la propiedad. Los prestamistas se dedican a otorgar préstamos, no a vender propiedades. Según Freddie Mac, el costo promedio para el prestamista es de aproximadamente $ 50,000 por ejecución hipotecaria. Además, una sola ejecución hipotecaria puede imponer costos de aproximadamente $ 34,000 a las agencias del gobierno local y una reducción del valor de $ 220,000 en las casas cercanas. El efecto de goteo de valores de propiedad más bajos debido a una ejecución hipotecaria puede ser muy costoso para un prestamista. Por lo tanto, los prestamistas intentarán encontrar una solución con un prestatario con dificultades a través de una indulgencia especial, modificación de préstamo o un reclamo parcial.

Tolerancia especial

Los propietarios que luchan pueden calificar para una indulgencia especial si pueden demostrar una reducción en los ingresos o un aumento en los gastos de subsistencia. Una tolerancia especial es una reducción o suspensión temporal de los pagos del préstamo. Los propietarios deben presentar pruebas de que podrán pagar los pagos una vez que haya finalizado el período de indulgencia, por lo general presentando estados financieros y registros de empleo.

Modificación de Préstamo

Una modificación de préstamo es un cambio permanente a los términos de un préstamo existente con el resultado deseado de pagos mensuales más bajos durante la vigencia de la hipoteca. El prestatario deberá presentar documentos que muestren los ingresos y gastos, activos y pasivos, y una carta de dificultades que explique los motivos de dificultades financieras. Los propietarios de viviendas también pueden calificar para un refinanciamiento de préstamos, en el que pagan una hipoteca existente mediante la compra de una nueva con términos de préstamo diferentes, con suerte más atractivos. El proceso de solicitud es similar a la obtención de una nueva hipoteca, que requiere documentos que muestren comprobantes de ingresos, activos y pasivos, y una verificación de crédito. La desventaja de un refinanciamiento es que los propietarios con puntajes de crédito ahora más bajos pueden calificar solo para préstamos con tasas de interés más altas. Además, una refinanciación suele ir acompañada de tarifas y un anticipo. En 2009, la Administración de Obama presentó el Programa Making Home Affordable (ver Recursos) para proporcionar apoyo adicional a los propietarios con dificultades.

Reclamo parcial

Un reclamo parcial es un pago único, sin intereses, realizado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los EE. UU. Al prestamista con el fin de actualizar la hipoteca. El prestatario tendrá que firmar un pagaré, y un gravamen se colocará en la propiedad. El gravamen se eliminará una vez que el prestatario paga el monto total de la reclamación parcial. Para reunir los requisitos, el prestatario debe tener al menos cuatro meses de atraso (pero no más de 12 meses) y proporcionar una prueba de la capacidad para pagar el reclamo parcial completo en una fecha posterior.

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