¿Puede un segundo embargo ejecutar cuando no está en incumplimiento?

Cuando la mayoría de la gente piensa en una ejecución hipotecaria, la consideran un proceso mediante el cual el prestamista hipotecario primario recupera el hogar de una persona como garantía de su deuda hipotecaria no pagada. La ejecución hipotecaria, sin embargo, es más compleja que eso. Cualquier acreedor que tenga un gravamen contra la propiedad puede solicitar el colateral adeudado y ejecutar una hipoteca en el hogar al recuperar las deudas impagas.

Hechos

Un deudor debe estar en mora en los pagos al tenedor de gravamen para que inicie legalmente una ejecución hipotecaria de su propiedad. El deudor, sin embargo, solo tiene que estar en mora en los pagos al titular del gravamen de ejecución hipotecaria. Si su hipoteca principal es actual o morosa es irrelevante, y hacer los pagos de la hipoteca a tiempo no la protegerá de perder su casa debido a un segundo gravamen no pagado.

Significado

La prioridad del derecho de retención dicta la orden por la cual cada titular del derecho de retención recibe el pago después de una ejecución hipotecaria. El prestamista hipotecario principal posee el gravamen inicial y, por lo tanto, siempre recibe el pago primero, independientemente de quién haya ejecutado la hipoteca del hogar. El titular de un gravamen no tiene que pagar a ningún acreedor que haya registrado gravámenes una vez registrado su gravamen. Solo es responsable de pagar los gravámenes previamente registrados o "superiores". Por lo tanto, cuando el segundo titular de embargo preventivo ejecuta, debe pagar solo al prestamista principal de hipotecas. La ejecución hipotecaria elimina todos los demás gravámenes.

Consideraciones

Algunas veces, el hogar no se vende por suficiente dinero para cubrir el gravamen del prestamista primario y el gravamen del segundo titular del gravamen. En este caso, el gravamen del titular del segundo gravamen se convierte en una deuda no garantizada. Las leyes estatales varían en cuanto a cómo los titulares de segundo gravamen pueden perseguir una deficiencia después de la ejecución hipotecaria. En California, por ejemplo, un segundo tenedor de gravamen podría presentar una demanda contra el deudor si la deficiencia es el resultado del caso de ejecución hipotecaria del prestamista principal. El segundo tenedor de embargo pierde su derecho a una demanda, sin embargo, si inició la ejecución hipotecaria.

Efectos

En algunos casos, una deuda se mantiene después de que un segundo titular de embargo preventivo ejecuta una hipoteca en una casa. Si el tenedor del gravamen no puede recuperar la deuda del propietario anterior, puede "cancelar" la deuda y reclamar una deducción fiscal sobre la deficiencia. Cada vez que un acreedor cancela una deuda, envía al deudor un Formulario 1099 y la persona debe informar el monto cancelado como ingreso en su declaración de impuestos. Sin embargo, la Ley de Alivio de la Deuda del Perdón Hipotecario de 2007 impide que el deudor tenga que pagar impuestos sobre cualquier deuda cancelada como resultado de una ejecución hipotecaria.

Prevención / Solución

Making Home Affordable, el programa federal de modificación de préstamos hipotecarios, incluye una disposición que permite a los propietarios modificar segundas hipotecas así como las primeras hipotecas. Tan pronto como un individuo complete con éxito una modificación de préstamo principal bajo el Programa de Modificación de Vivienda Asequible, su segundo titular de embargo preventivo, si participa en el programa, debe ofrecer modificar su segunda hipoteca.

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