Los derechos de los ocupantes ilegales en la tierra

Un ocupante ilegal es una persona que asume la residencia en una propiedad abandonada o no utilizada, a pesar de no tener ningún derecho real, legal o no, para hacerlo. Aunque los ocupantes ilegales no tienen autoridad para ocupar propiedades o tierras no utilizadas -y, por lo tanto, son culpables de cometer un delito- existen leyes que extienden la protección a los ocupantes ilegales que permanecen en un área, sin ser molestados, durante un período de tiempo significativo. Un ocupante ilegal que cumpla con los criterios puede tener un reclamo por la propiedad de facto de una parcela de tierra en la que ha estado viviendo, en contra de los deseos del verdadero propietario.

Posesión adversa

La posesión adversa, a menudo coloquialmente llamada "derechos de ocupante ilegal", es el proceso de transferir forzosamente la propiedad de bienes inmuebles, en contra del derecho exclusivo del propietario verdadero de la propiedad. La posesión adversa permite a un ocupante ilegal, o poseedor, que ocupa continuamente una parcela de tierra propiedad de otra persona para forzar esencialmente al propietario a transferir el título de la propiedad, sin compensación y en contra de los deseos del propietario.

Criterio

Para que un ocupante ilegal tome posesión de la tierra de otra persona por posesión adversa, debe cumplir cuatro criterios básicos. En primer lugar, el ocupante ilegal debe tomar posesión real y exclusiva de la tierra, ya sea mediante ocupación residencial o uso comercial o de entretenimiento. En segundo lugar, el uso de la tierra por parte del invasor debe ser abierto y obvio: no puede, por ejemplo, esconderse detrás de árboles en la parte trasera de la parcela, donde su uso no es evidente para el público en general. En tercer lugar, el uso del invasor debe ser exclusivo y no puede compartirse con el propietario u otro poseedor. En cuarto lugar, el uso del invasor debe afectar negativamente los intereses del propietario: una persona que ocupa tierras con el permiso del propietario, como un inquilino, no cumpliría este criterio.

Uso continuo

Además de lo anterior, el uso del invasor también debe ser continuo e ininterrumpido durante un período de tiempo legal. El marco de tiempo legal varía de estado a estado, aunque el período promedio en todos los estados en siete años, algunos estados requieren un uso continuo mínimo de al menos 20 años para que el ocupante ilegal reclame posesión adversa. Si el propietario u otra parte elimina o impide el uso del invasor, ya no es continuo, y el "reloj" reglamentario se restablece. Algunos estados, especialmente Maine, también imponen criterios adicionales, aunque la mayoría de los estados siguen esta regla de cinco partes.

Consecuencias

Las consecuencias de los derechos de los ocupantes ilegales son muy costosas para el propietario original de la tierra. Si un ocupante ilegal presenta con éxito un reclamo de posesión adversa en su contra, perderá permanentemente el título de la tierra. El ocupante ilegal no está obligado a compensarlo por tomar posesión, y una vez que el ocupante se apropia, él toma todas las reclamaciones de la propiedad; no puede vender, desarrollar, ocupar o usar la tierra de otro modo.

Prevención

Como propietario, puede evitar la posesión adversa protegiendo activamente sus intereses. Si actualmente no usa ni está ocupando la tierra, visite la parcela regularmente, al menos una vez al mes. Cada vez que encuentre a alguien usando su tierra sin su permiso, tome las medidas adecuadas para eliminarlo de inmediato. Si el ocupante ilegal representa un riesgo físico para usted o para él mismo, contáctese con la policía local para pedir ayuda. Para ocupantes ilegales persistentes, presente un reclamo civil por entrada ilegal para asegurar una orden de "desalojo" del ocupante ilegal, y busque una orden de protección que prohíba cualquier intrusión futura. Si el ocupante aún no se inmiscuye, continúe quitándolo de forma regular, esto evitará que el ocupante pueda cumplir con el requisito de "uso continuo".

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