Titulización de hipotecas residenciales

La titulización hipotecaria está asociada a la ingeniería financiera, donde las instituciones financieras convierten hipotecas en activos para que los inversionistas los compren. El proceso de titulización está diseñado para administrar los riesgos financieros al tiempo que agrega liquidez al mercado de la vivienda. Mientras tanto, los inversores se preocupan por obtener tasas de rendimiento competitivas que conserven y creen poder de compra por encima de la tasa de inflación. A pesar de estos beneficios, la bursatilización de hipotecas se ha asociado con la especulación inmobiliaria y las burbujas inmobiliarias.

Identificación

Las hipotecas titulizadas se pueden denominar obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO) o valores respaldados por hipotecas. Los inversores que compran en CMOs reciben pagos de capital e intereses de un grupo mayor de hipotecas subyacentes. Los CMO funcionan bien cuando el mercado de bienes raíces es fuerte y los propietarios pueden hacer pagos regulares de hipoteca. Por el contrario, las inversiones de CMO pueden perder dinero durante la recesión, donde los propietarios en dificultades están sujetos a ejecuciones hipotecarias y ventas en corto.

Caracteristicas

Los CMO se dividen en tramos, que priorizan el orden del principal y los pagos de intereses. Los tramos efectivamente brindan opciones para que los inversionistas sopesen los riesgos versus las recompensas. Por ejemplo, el último tramo para recibir pagos conlleva el mayor riesgo. Sin embargo, este tramo debería venderse al precio más bajo y ofrecer un mayor potencial de crecimiento. Los bancos que titulan hipotecas ganan comisiones y tarifas por el servicio de estos productos. Las empresas patrocinadas por el gobierno de Fannie Mae y Freddie Mac son tradicionalmente los principales actores dentro del mercado de hipotecas titulizadas.

Beneficios

Las hipotecas titulizadas permiten la entrada al mercado inmobiliario para los inversores más pequeños. Los inversores pueden invertir $ 1,000 en un fondo mutuo de CMO. A partir de ahí, la participación en la inversión se puede vender fácilmente en efectivo a través de un corredor. Los inversionistas más pequeños encontrarán que este proceso es más eficiente y rentable que hacer grandes pagos iniciales para asegurar sus propios préstamos hipotecarios para comprar bienes inmuebles. Además, las inversiones inmobiliarias pueden requerir varios meses, si no años, para vender en efectivo. La titularización de hipotecas residenciales aumenta la cantidad de dinero disponible para proporcionar financiamiento inmobiliario. El suministro de dinero adicional efectivamente reduce las tasas de interés para los posibles compradores de viviendas.

Consideraciones

Las tasas de interés vigentes afectan el rendimiento de la inversión de las hipotecas titulizadas. Las fluctuaciones de los tipos de interés volátiles introducen riesgos financieros para los inversores de CMO. Cuando las tasas de interés bajan, la actividad de refinanciamiento se acelera a medida que los propietarios reemplazan sus hipotecas existentes con préstamos más nuevos que cobran tasas de interés más bajas. En ese momento, los grupos actuales de CMO pierden la capacidad de ganar futuros pagos de intereses asociados con las hipotecas más antiguas. Las hipotecas titulizadas también pueden perder dinero cuando las tasas de interés cambian más. Luego, el capital de inversión sale de las inversiones hipotecarias existentes y los precios bajan, a medida que los activos de renta fija más nuevos ofrecen tasas de interés más altas.

Advertencia

Las tasas de interés más bajas asociadas con las hipotecas titulizadas pueden llevar los precios de la vivienda a niveles poco realistas. Las burbujas de la vivienda se producen cuando los especuladores utilizan el acceso a la financiación de hipotecas baratas para presentar ofertas agresivas sobre negocios inmobiliarios. Las personas de ingresos medios son excluidas del mercado y la demanda de vivienda finalmente disminuye. A menudo se produce un colapso de la vivienda, donde los valores de las propiedades disminuyen significativamente y provocan una recesión económica.

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