Las desventajas de la titulización de hipotecas

La bursatilización de hipotecas se desarrolló en la década de 1970, cuando los prestamistas comenzaron a crear grupos de hipotecas y venderlas a agencias respaldadas por el gobierno como Ginnie Mae, Freddie Mac y Fannie Mae. Estas agencias garantizaron los ingresos proyectados de estas hipotecas mancomunadas y las vendieron como valores respaldados por hipotecas a los inversionistas interesados ​​en un ingreso estable a largo plazo. Estos valores se volvieron tan populares que las compañías privadas comenzaron a comprar hipotecas y empaquetarlas como valores también. A mediados de la década de 2000, los prestamistas originarios mantenían muy pocas hipotecas, la mayoría se empaquetaban y vendían dentro de los primeros meses posteriores a la originación.

Inversores

Un peligro de la prevalencia generalizada de los valores respaldados por hipotecas es que, dado que los prestamistas no se aferraron a las hipotecas, no fueron responsables de la estabilidad a largo plazo del préstamo. A medida que los estándares de crédito bajaban durante la década de 2000, los prestamistas pudieron distribuir estos préstamos de alto riesgo entre los préstamos de mayor calidad y eliminar su responsabilidad, lo que los llevó a hacer aún más préstamos de alto riesgo. Eventualmente, los valores comprados por compañías de seguros, fondos de pensiones y fondos de inversión contenían una cantidad significativa de estos préstamos de alto riesgo. Cuando el mercado de la vivienda colapsó, las casas perdieron grandes porciones de su valor y los propietarios comenzaron a incumplir sus hipotecas, lo que ocasionó que estos valores perdieran una gran parte de su valor y generaran enormes pérdidas para los inversores.

Prestamistas

Los prestamistas también vieron las desventajas de los valores respaldados por hipotecas, ya que tenían que deshacerse de los préstamos rentables y de bajo riesgo para equilibrar los préstamos de alto riesgo que incluían en estas agrupaciones. A medida que las pérdidas aumentaron, las calificaciones crediticias de estos prestamistas también disminuyeron y quedaron pocos préstamos de calidad en su cartera. Esta caída en la calificación crediticia hizo que les resultara más difícil obtener fondos y tuvieron que reducir la velocidad o dejar de prestar, lo que provocó que algunos prestamistas cerraran.

Contribuyentes

Ginnie Mae, Freddie Mac y Fannie Mae, que garantizaron muchos de estos valores, pagaron grandes sumas de dinero para cubrir las pérdidas en estos valores. Las pérdidas llegaron a ser tan malas que se requirió un rescate del gobierno. Este rescate cuesta a los contribuyentes miles de millones de dólares.

Propietarios

Los propietarios también pierden con los valores respaldados por hipotecas, ya que la compra y venta de sus préstamos es un proceso continuo. Un préstamo hipotecario puede cambiar de titular varias veces en el transcurso de su mandato. Cada vez que el préstamo se vende y se compra, existe la posibilidad de que surjan problemas con el título, el fideicomiso y la información de la cuenta. Es posible que los impuestos sobre la propiedad y el seguro del propietario no se paguen porque la factura se envió a la compañía de servicios hipotecarios incorrecta. Es posible que su cuenta de depósito en garantía no se transfiera correctamente y que pueda perder fondos. Los términos de su préstamo o número de cuenta podrían registrarse incorrectamente, lo que podría ocasionar problemas de facturación. También podría crear dificultades con una cadena suave de títulos y afectar su capacidad de vender su casa.

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