Ventas cortas: ¿un comprador puede buscar otra casa?

En una venta corta, el prestamista acepta menos de lo que se debe en la hipoteca. Los vendedores inician ventas cortas porque el valor del hogar es menor que el saldo del préstamo y ya no pueden pagar los pagos de la hipoteca. Las ventas cortas generalmente son una alternativa a la ejecución hipotecaria. Si un posible comprador de venta corta maneja la oferta cuidadosamente, podrá mantener sus opciones abiertas mientras hace una oferta de venta corta y aún así seguir buscando casas en caso de que la venta no se realice de manera oportuna.

Mecánica

En una venta corta, tres o más partes están involucradas en el contrato: el comprador, el vendedor y uno o más prestamistas. El comprador envía una oferta al vendedor, al igual que en una transacción estándar. Sin embargo, después de que el vendedor acepta la oferta, envía el contrato al prestamista junto con un paquete de información que incluye un análisis de mercado comparativo y prueba de una dificultad. El análisis de mercado demuestra que el precio de oferta es igual o cercano al valor de mercado de la casa. La prueba de dificultad explica y demuestra que el vendedor ha sufrido una dificultad, como la pérdida de empleo o la enfermedad, que le imposibilita continuar realizando los pagos de la hipoteca. El prestamista no está obligado a aprobar la solicitud y el contrato de venta corta. De hecho, el prestamista ni siquiera está obligado a responder. Sin embargo, generalmente es mejor para el prestamista responder, porque la alternativa es la ejecución hipotecaria. Las ejecuciones hipotecarias son un costo adicional para el prestamista. Y en un mercado en declive, también significará que la casa finalmente será vendida por el prestamista a un precio inferior al que el comprador está ofreciendo en la venta en descubierto.

Periodo de tiempo

Los bienes inmuebles, en general, tuvieron un período notablemente largo de apreciación sostenida antes de la recesión de 2007. En consecuencia, los prestamistas tenían una experiencia limitada con las ventas en corto. Era raro que un hogar fuera valorado por menos de la hipoteca. Una vez que los precios de la vivienda comenzaron a bajar, más del 30 por ciento cayeron en algunos lugares como California, Florida y Nevada, los prestamistas se enfrentaron a un gran número de solicitudes de venta en corto y sin personal o proceso para responder a ellas. En los años siguientes, algunos prestamistas obtuvieron mejores resultados que otros en la preparación de un programa para manejar las ventas en corto. A partir del verano de 2010, mientras que algunas ventas en corto se realizaron dentro de los períodos de transacción estándar de 30 y 45 días, otras se prolongaron durante meses, dejando al comprador inseguro de cómo proceder.

Short-Sale Addendum

En un acuerdo de compra residencial estándar, existe una cláusula de "vencimiento de la oferta" que permite al vendedor un período de tiempo limitado para responder a la oferta. Si no hay respuesta o contraoferta dentro del plazo establecido, la oferta se cancela o se anula. Sin embargo, no existe una cláusula que aborde el marco de tiempo en el que un prestamista debe actuar sobre la oferta. En algunos estados, como California, el acuerdo de compra residencial estándar incluye un apéndice específicamente para ventas en corto. El apéndice incluye un plazo por el cual el prestamista debe responder a la oferta para que la oferta siga siendo válida. Ya sea con un apéndice de venta corta o como un apéndice escrito individualmente adjunto a una oferta estándar, el comprador siempre debe incluir un plazo por el cual el prestamista debe responder a la oferta. Si no incluye este plazo, dependiendo de la otra redacción en el contrato, podría encontrarse atrapado en el contrato indefinidamente mientras el prestamista considere la oferta. En un caso como este, el comprador podría hacer ofertas en otras propiedades, pero podría encontrarse en dos contratos activos en el futuro. Con una fecha límite especificada para el prestamista, el comprador puede alejarse de la oferta después de que haya vencido el plazo si el prestamista no responde.

HAFA

Antes de hacer una oferta en una venta corta, averigüe si el prestamista participa en HAFA. El programa Home Affordable Foreclosure Alternatives se inició en 2010 para acelerar el proceso de venta en descubierto. La participación de los prestamistas en el programa es opcional; sin embargo, prestamistas, inversores y vendedores reciben incentivos para participar. El programa exige que los prestamistas actúen sobre las ofertas dentro de los marcos de tiempo de transacción estándar.

Otras Consideraciones

Los compradores deben entender que las ventas cortas siempre serán más difíciles que las transacciones estándar porque hay más partes involucradas en la transacción. La desventaja es que las ventas cortas a menudo vienen con etiquetas de precios atractivas y, especialmente en la mejora de los mercados, podrían entrar en el capital al cierre. Sin embargo, independientemente del precio, siempre deben incluir plazos en cada aspecto del contrato para permitirse la oportunidad de retirarse si el prestamista no responde. De esta forma, si aparece un hogar mejor y el prestamista no tiene contrato, el comprador puede pasar a la siguiente oferta.

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