¿Qué significa cuando un vendedor ofrece una venta corta?

Una venta corta ocurre cuando un propietario vende su casa por menos de lo que debe en la hipoteca. El prestamista, que debe firmar el contrato de venta, acepta tomar la pérdida, generalmente para evitar el costo a menudo más alto de los procedimientos de ejecución hipotecaria. Pero si el prestamista no acepta la oferta de venta corta, o tarda tanto tiempo para decidir que el comprador cancela la oferta, entonces el trato está cancelado. En ese punto, un hogar generalmente se mueve directamente hacia la ejecución hipotecaria.

Proceso

En una venta corta, el vendedor debe obtener la aprobación del prestamista para vender la propiedad por un valor inferior al de la hipoteca. Además de tener un contrato de venta firmado por un comprador, el vendedor debe probar que el precio de venta es igual o cercano al valor de mercado de la casa y que no puede continuar haciendo los pagos de la hipoteca. Si el prestamista participa en el programa federal de Alternativa de Ejecución Hipotecaria Asequible (HAFA), el prestamista agiliza el proceso de venta corta al acordar permanecer dentro de los plazos normales de transacción de bienes inmuebles y proporciona al vendedor sus términos de venta antes de la inclusión. Si el prestamista no participa en HAFA, el período de revisión puede variar de semanas a meses. Un proceso de ejecución hipotecaria puede ejecutarse simultáneamente con la venta corta. La revisión del prestamista normalmente no comienza hasta que haya una oferta aceptada por el vendedor en la propiedad. El vendedor envía al prestamista el contrato junto con la información sobre el valor de la vivienda y la documentación que demuestra que no puede hacer los pagos de la hipoteca. El prestamista puede aprobar, contrarrestar o rechazar la oferta de venta corta.

Periodo de tiempo

En una transacción de bienes raíces estándar, un comprador generalmente le da a un vendedor de 12 horas a unos pocos días para revisar y responder a su oferta. En una venta corta, el comprador además proporciona al prestamista un plazo para revisar y cumplir el contrato, generalmente entre 30 y 45 días. Mientras que algunos prestamistas cumplen con la fecha límite, otros no lo hacen. Aunque el contrato expira al final del período de revisión, a veces los compradores esperan varias semanas e incluso meses para recibir noticias del prestamista. Tampoco es raro que el comprador inicial se mude a otra propiedad mientras el prestamista continúa considerando la oferta, llegando finalmente a un precio que considera aceptable. Una vez que eso ocurre, el agente del vendedor generalmente lo nota en la lista publicada para que los compradores posteriores sepan que no es probable que tengan que esperar tanto tiempo para recibir una respuesta a las ofertas futuras.

Ventajas

En un mercado en recuperación, un prestamista puede aprobar un precio de venta en un punto en el tiempo y estar dispuesto a aceptarlo meses después a pesar de que los precios del mercado han subido. Esto es una ventaja para el comprador sin ser una desventaja para el vendedor. Si un prestamista aprueba una venta corta con una cláusula que libera al vendedor de cualquier obligación adicional de deuda hipotecaria, el vendedor puede descansar tranquilo de que el prestamista no lo perseguirá por el resto de la hipoteca.

Desventajas

Las ventas en corto en las que los prestamistas no participan en HAFA pueden tardar meses en cerrarse. Si es un comprador, siempre es una buena idea preguntarle a su agente de bienes raíces si el prestamista participa en HAFA y, de no ser así, preguntar si el prestamista ha aprobado un precio de venta a través de una oferta anterior.

Otras Consideraciones

Según un informe de CNN Money de 2010, una venta corta puede tener un impacto negativo en el puntaje de crédito del vendedor tanto como en una ejecución hipotecaria porque en ambos casos no se pagó completamente la deuda. Si está vendiendo su casa en una venta corta, intente negociar con su prestamista para que informe la deuda a las agencias de informes de crédito como satisfechas en lugar de liquidadas.

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