Cómo protegerse durante una venta corta previa a la ejecución hipotecaria

Una venta previa a la ejecución hipotecaria, también conocida como venta en descubierto, es una forma popular de evitar la ejecución hipotecaria cuando su casa vale menos que la hipoteca adeudada. Por lo general, debe contratar a un agente de bienes raíces para comercializar la casa y utilizar los servicios de custodia y título para proteger sus intereses y los del comprador. Como propietario en dificultades, debe investigar los proveedores de servicios, las reglas actuales de bienes raíces y las consecuencias financieras de una venta corta antes de deshacerse de su hipoteca de esta manera.

Los basicos

El proceso de venta corta es más complejo que una venta tradicional. Requiere la participación voluntaria de su prestamista hipotecario y la extensa espera de una respuesta del prestamista. Debido a que el prestamista enfrenta una pérdida de varios miles de dólares en el dinero que originalmente le permitió pedir prestado, revisa su situación financiera y el valor de su vivienda para determinar si una venta corta es lo mejor para él. Como vendedor y propietario actual, usted es responsable de proteger sus propios intereses en una venta corta.

Evitar el fraude

El fraude de venta corta puede ocurrir antes, durante y después de su transacción de venta corta. Un agente de bienes raíces y un comprador pueden defraudarlo a usted y a su prestamista. Los agentes de bienes raíces pueden enumerar las ventas en descubierto solo para ocultar las ofertas de usted y el prestamista hasta que obtenga un comprador propio para comprar la casa. Un comprador también puede tratar de comprar la casa por debajo del valor de mercado citando una tasación fraudulenta o informes de inspección para convencer al prestamista de que la casa vale menos. Una vez cerrado, el comprador puede revender la casa de venta corta a un precio más alto y más realista. Aunque usted no está directamente involucrado, lidiar con esquemas de ventas en corto puede hacer que el prestamista rechace su venta corta cuando identifica las banderas rojas.

Declaración jurada

El prestamista requiere que usted, su agente de cotización, el comprador, su agente y la compañía de plica que maneja la transacción firmen una declaración jurada. Una declaración jurada en condiciones de plena competencia establece que todas las partes actúan en su propio beneficio y que no tiene una relación familiar o comercial con el comprador. La divulgación también afirma que no existen acuerdos detrás de las escenas que el prestamista desconoce. Firme y solicite las firmas de todas las partes tan pronto como sea posible en la transacción para evitar la actividad fraudulenta. El prestamista le proporciona esta carta directamente.

Carta de aprobación

Tras la aprobación de una venta corta, el prestamista emite una carta que establece los términos que debe cumplir antes de liberarlo de la obligación del préstamo. Lea la carta de aprobación de venta corta cuidadosamente para determinar si el prestamista necesita que firme un pagaré para pagar una porción de la deuda después de la venta. La carta también puede indicar cómo el prestamista tiene la intención de informar la venta corta a las agencias de crédito. La mayoría considera que la cuenta "no se pagó según lo acordado", que es similar a una ejecución hipotecaria, de acuerdo con myFICO. El daño a su puntaje depende de qué tan alto sea su puntaje antes del incumplimiento y el total de pagos perdidos. Ponerse en contacto con un abogado de bienes raíces y un especialista en impuestos ayuda a determinar cualquier otra responsabilidad. Normalmente puede cancelar una venta corta si los términos no le convienen.

Honorarios predatorios

Los honorarios anticipados para la negociación de venta corta están generalmente prohibidos por los órganos de gobierno de bienes raíces. Por ejemplo, ciertos estados, como California, no permiten que las partes sin licencia negocien o traten ofertas de venta corta en nombre del vendedor. Un agente de bienes raíces puede negociar en su nombre, pero no puede cobrar una tarifa inicial por el servicio porque el prestamista les paga una comisión a los agentes al momento del cierre de la venta corta. Si su agente usa un negociador de venta corta de un tercero, el prestamista generalmente le prohíbe que le transfiera la comisión.

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