¿Qué es una cláusula de subordinación?

Cuando se ejecutan las propiedades, todo el dinero de la venta se destina a pagar la primera hipoteca o hipoteca principal. Lo que queda de dinero paga la segunda hipoteca, luego la tercera, y así sucesivamente. Cuanto más avanzado esté el prestamista, menor será la posibilidad de recibir efectivo de la venta de ejecución hipotecaria. Una cláusula de subordinación controla o ajusta la prioridad de los préstamos hipotecarios. Más comúnmente, mantiene la hipoteca junior secundaria a la hipoteca primaria cuando se refinancia la hipoteca principal.

Primero en línea

Sin una cláusula de subordinación, los préstamos tienen prioridad cronológica. Esto significa que el préstamo más antiguo se convierte en el préstamo principal, con la primera llamada al producto de una venta de ejecución hipotecaria. Sin embargo, cuando un propietario refinancia su primera hipoteca, cambia la prioridad del derecho de retención. La refinanciación cancela el préstamo y escribe uno nuevo. Estos eventos ocurren simultáneamente, pero legalmente son eventos separados. Tan pronto como el banco cancela la hipoteca principal, la segunda hipoteca asciende a la posición superior. El préstamo primario refinanciado se clasifica detrás de la segunda hipoteca. Esto es inaceptable para los prestamistas hipotecarios primarios, que desean conservar sus derechos de primera posición en una venta de ejecución hipotecaria.

Ajuste de las prioridades

Los prestamistas principales no aprobarán un refinanciamiento a menos que el segundo acreedor hipotecario firme un acuerdo de subordinación manteniéndolo en la posición secundaria. Este es un procedimiento estándar en una refinanciación y, por lo general, el propietario no participa en el proceso. Sin embargo, el segundo prestamista no tiene que subordinar su préstamo. Si el valor de la propiedad cae, la situación financiera del prestatario empeora sustancialmente o el préstamo refinanciado es mayor que el préstamo anterior, el segundo prestamista puede negarse a subordinar. En este escenario, el prestatario no puede refinanciar su préstamo principal sin pagar el segundo.

Riesgos para el segundo prestamista

Si se produce la ejecución hipotecaria, el prestamista de segundo rango se paga solo si el producto de la venta supera el saldo del préstamo principal. Debido al riesgo, algunos prestamistas no darán una cláusula de subordinación, mientras que otros se subordinarán solo si el prestatario no aumenta el préstamo primario. Si el banco puede ganar dinero otorgando al propietario de la vivienda un segundo préstamo o una línea de crédito, incluso uno que está subordinado a un préstamo primario refinanciado, generalmente requiere el negocio. Las segundas hipotecas suelen tener una tasa de interés más alta para reflejar el mayor nivel de riesgo.

Jerarquía de hechos

Los propietarios de viviendas de California firman una escritura de fideicomiso en lugar de la documentación tradicional de la hipoteca. Para las hipotecas múltiples, la posición de derecho de retención de cada prestamista está determinada por la fecha en que registra la escritura de fideicomiso en la oficina de registros del condado. La única excepción es si el titular principal del fideicomiso firma una cláusula de subordinación, cambiando la prioridad del gravamen. Al igual que con una hipoteca tradicional, la refinanciación de la escritura de fideicomiso primaria la ubica detrás de todas las escrituras junior de fideicomiso, a menos que cada prestamista junior firme un acuerdo de subordinación.

Compartir en redes sociales: