Una fórmula para determinar el valor justo de mercado

Los valores de las propiedades suben y bajan, influenciados por las condiciones actuales del mercado y la economía en general. Cuando un agente inmobiliario enumera una propiedad en venta, necesita determinar un valor de mercado justo para ayudar al vendedor a establecer un precio de cotización.

Identificación

Un agente de ventas de bienes raíces típicamente prepara un análisis de mercado comparativo, o CMA, cuando solicita un acuerdo de listado con un vendedor potencial. Esto le da al vendedor una idea de lo que un comprador podría pagar por la propiedad. Una fórmula común para determinar esta cantidad es el enfoque de comparación de ventas, que compara la propiedad en cuestión con propiedades vendidas comparables.

Teorías / especulación

La teoría detrás del enfoque de comparación de ventas es que si tiene dos propiedades idénticas, una al lado de la otra, y si una vende por $ 100,000, entonces la segunda propiedad debería poder venderse por al menos $ 100,000. La comparación de ventas va más allá de mirar solo una venta reciente. Toma en consideración las ventas recientes múltiples, al menos tres propiedades. Supongamos que cuatro casas idénticas se encuentran en el mismo vecindario y que tres se vendieron recientemente por $ 100,000, $ 120,000 y $ 110,00. Usted sumaría los tres precios de venta y dividiría el total por el número de propiedades comparables. En este caso, $ 330,000 / 3 = $ 110,000. En este ejemplo, el valor justo de mercado es de aproximadamente $ 110,000, con un rango de un precio bajo de $ 100,000 y un precio alto de $ 120,000.

Periodo de tiempo

Al identificar las propiedades vendidas para usar como propiedades de comparación, es importante seleccionar las que se vendieron en la historia reciente. Teóricamente, las condiciones del mercado podrían cambiar de la noche a la mañana o estancarse durante años. Sin embargo, al seleccionar comparables, las propiedades ideales serían aquellas vendidas en los últimos seis meses.

Geografía

Idealmente, las propiedades comparables vendrían del mismo vecindario que la propiedad del sujeto. En un tramo de vivienda, donde se usan planes de vivienda similares, la opción preferida para los comparables sería modelos domésticos similares. Desafortunadamente, puede que no haya comparables recientes en el vecindario, lo que significa que tendrá que mirar más allá del vecindario. Seleccione comparables de vecindarios similares cercanos para obtener resultados más precisos.

Caracteristicas

Al completar un CMA, busque tres propiedades comparables con características similares a la propiedad del sujeto. Una propiedad comparable debe estar cerca del tamaño de la propiedad en cuestión, dentro de 200 pies cuadrados. También debería ser una edad y un diseño similares. El desafío es encontrar una venta reciente con características similares.

Consideraciones

Dado que no hay dos propiedades idénticas, antes de agregar los precios de venta de los elementos comparables, los precios individuales deben ajustarse para compensar las diferencias entre los elementos comparables y la propiedad del sujeto. Por ejemplo, si la propiedad del sujeto tiene una piscina, aumente el precio de venta para compensar el grupo. Sin embargo, si el grupo está en mal estado y necesita renovación, la reducción del precio de venta es más apropiada. El ajuste siempre es menor que el costo de reemplazo del servicio, y varía según la región, la demanda local y los precios.

Advertencia

La característica más desafiante de esta fórmula es ubicar propiedades comparables. Mientras que algunos sitios web publican datos sobre propiedades vendidas, la información a menudo está desactualizada o es inexacta. Los agentes inmobiliarios suelen tener acceso a la información más reciente, tomada de los datos del historial del Servicio de listado múltiple local.

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