¿Qué es una contingencia de hipoteca?

La mayoría de los contratos de bienes raíces incluyen cláusulas de contingencia. Estas son declaraciones que indican que la venta está condicionada a que ocurra algo más. Una de las contingencias más comunes es para una hipoteca. El contrato permite una cantidad limitada de tiempo para que los compradores sean aprobados para una hipoteca con el fin de comprar la propiedad. Si los compradores no son aprobados dentro del marco de tiempo, entonces el contrato puede ser anulado.

Componentes

La redacción de una contingencia hipotecaria varía entre los contratos, pero generalmente incluye un marco de tiempo, o plazo, por el cual se debe cumplir la contingencia y los umbrales para los términos de la hipoteca. Por ejemplo, la contingencia podría dar al comprador 20 días para obtener un compromiso hipotecario por un préstamo a tasa fija a 30 años al 5 por ciento o menos sin ningún punto. El comprador tiene la opción de rescindir el contrato si no puede obtener un préstamo dentro de esos parámetros. No hay penalidad por abandono del contrato porque no se puede cumplir una contingencia hipotecaria.

Eliminación de contingencia

La forma en que se elimina una contingencia de préstamo también varía entre los contratos. Algunos contratos se cancelan automáticamente a menos que el comprador elimine la contingencia del préstamo por escrito antes de la fecha límite. En otros, la contingencia se elimina automáticamente en el plazo de contingencia a menos que el comprador cancele el contrato por escrito antes de la fecha límite. El contrato de bienes raíces residenciales estándar de California especifica que el comprador debe eliminar la contingencia o cancelar el contrato, por escrito, antes de que finalice el período de contingencia.

Compromiso con la hipoteca o la hipoteca misma?

En el apogeo de la burbuja inmobiliaria, si recibió lo que se llama una "carta de compromiso" de un banco, en la cual el banco condicionalmente promete hacerle un préstamo), puede estar seguro de que obtendrá el préstamo. Una carta de compromiso significaba que podía eliminar la contingencia del préstamo. Pero después del golpe de la recesión inducida por la vivienda, los bancos comenzaron a tomar muy en serio sus condiciones de letra pequeña. Una condición podría ser una fecha límite para que el préstamo se financie. Esta es la fecha en que la venta debe cerrarse o finalizar. Muchos detalles pueden retrasar el cierre. En el pasado, si no se cumplía el plazo, el banco extendería el préstamo, tal vez por una tarifa. Hoy, después de que se venza el plazo, todas las apuestas están apagadas. Quizás consigas el préstamo, tal vez no lo harás. Mientras tanto, si los compradores han eliminado la contingencia del préstamo porque tenían la carta de compromiso pero luego pierden el préstamo porque la venta se retrasó uno o dos días, pueden encontrarse en un contrato que están obligados pero que no pueden cumplir. En consecuencia, los contratos de bienes inmuebles se escriben cada vez más para abordar esta situación. El contrato de California ahora incluye una caja que, si se revisa, deja la contingencia del préstamo en vigencia a través del financiamiento.

Obligación de solicitud de hipoteca

En un mercado de vendedores, los compradores a veces se apresuran a contratar, ya sea que estén seriamente comprometidos con la compra de la propiedad o no. Los compradores incluyen contingencias en el contrato, de modo que si encuentran una propiedad que satisfaga más de cerca sus necesidades, pueden cancelar el contrato inicial y cerrar la propiedad preferida. Por esta razón, algunos contratos, incluido el de California, contienen una directiva para que los compradores "actúen con diligencia y de buena fe para obtener el préstamo designado". Si firma un contrato condicionado a la obtención de un préstamo, está obligado a tratar de obtenerlo.

Otras Consideraciones

La redacción en una contingencia hipotecaria es crucial. Si no se siguen las instrucciones estrictas de la cláusula, el comprador podría perder una propiedad aunque no pueda obtener un préstamo. Una de las condiciones estándar en una carta de compromiso es que la tasación sea igual o superior al precio de la propiedad. Si el contrato de bienes raíces no tiene una contingencia de tasación por separado, entonces probablemente no desee eliminar la contingencia del préstamo hasta que el prestamista complete y apruebe la tasación. Las cartas de compromiso, como los contratos de bienes raíces, varían.

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