¿Qué pasa si vendo mi casa pero no puedo pagar una segunda hipoteca?

La venta de una casa no se completará si el segundo titular de la hipoteca no acepta la venta. Eso se debe a que el segundo titular de la hipoteca tiene la casa como garantía para su préstamo y tiene un gravamen contra la casa. El derecho de retención debe ser eliminado por ambos titulares de la hipoteca, primero y segundo, para que se complete la venta. El vendedor debe transferir el título al comprador libre y claro de cualquier gravamen.

Negociar

Es posible hablar con el segundo titular de la hipoteca y negociar el monto del pago, especialmente en un mercado a la baja. Contratar a un abogado puede convencer al titular de la hipoteca que habla en serio. Como alternativa, el segundo prestamista puede exigir algunas de las ganancias de ventas del primer prestamista, para aprobar la venta. Si el primer prestamista no está de acuerdo, la venta no se realiza. El primer prestamista puede estar motivado para compartir los ingresos de las ventas con el segundo titular de la hipoteca, ya que el primero no obtiene nada si la venta no se completa.

Pago reducido

Pagar la segunda hipoteca a un precio reducido es una alternativa cuando se vende la casa. Esa tasa reducida podría ser tan pequeña como 10 por ciento o tanto como 75 por ciento. El titular de la hipoteca puede desear todo el dinero inmediatamente al cierre de la venta, una parte al cierre y el resto en pagos de un período de tiempo específico. Los ingresos no provienen únicamente de la venta de la casa, sino de los ahorros, inversiones u otros activos del vendedor.

Documento por cobrar

Es posible que el segundo titular de la hipoteca esté dispuesto a aceptar una nota por cobrar en lugar del pago total en el momento del cierre si la casa no está disponible, el valor de la vivienda solo cubre la primera hipoteca o solo paga parcialmente la segunda hipoteca. Esa nota puede estar asegurada en otros bienes inmuebles propiedad del vendedor o no garantizados.

Capítulo 13 bancarrota

Declarar bancarrota es una última jugada. El gravamen sobre la segunda hipoteca se despoja si el valor de la casa es menor que la primera hipoteca. La segunda hipoteca queda sin garantía. Esto no sucede automáticamente Se deben seguir los procedimientos legales para la extracción de gravámenes. También lleva tiempo. La casa se convierte en propiedad de la masa de bancarrota. El síndico de bancarrota tiene el control de la masa de bancarrota y debe aprobar la venta de la casa. La segunda hipoteca insegura se paga con el resto de los acreedores no garantizados en el transcurso del período de quiebra de tres a cinco años.

Reducir comisiones

Las comisiones inmobiliarias representan aproximadamente el 6 por ciento del precio de venta. En otras palabras, si el precio de venta es de $ 200,000, la comisión a los agentes de bienes raíces es de $ 12,000. Si el déficit para pagar la segunda hipoteca es menor que la comisión, los agentes pueden estar dispuestos a aceptar una comisión menor. Si la venta no se lleva a cabo, no obtienen nada. Los agentes tienen que aceptar; de lo contrario, ha incumplido el contrato de venta y pueden demandarlo.

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