Cómo se calculan las evaluaciones de viviendas

Las evaluaciones son un elemento importante en el mercado inmobiliario. Los prestamistas los usan para establecer si una vivienda vale el precio de compra y rechazar un préstamo para una vivienda que no lo hace. Los propietarios utilizan las tasaciones para establecer un precio de lista. Los municipios se referirán al valor tasado al determinar el valor tasado de los impuestos a la propiedad. A pesar de la importancia de las evaluaciones, es útil saber cómo un tasador calcula el valor de mercado de un hogar.

Investigación

Un tasador utiliza varias herramientas diferentes para determinar el valor de una casa. Lleva a cabo una inspección de la propiedad que incluye tomar medidas, mirar por encima de la casa para establecer el estado de la propiedad y conducir por el vecindario. Durante este paseo, observa el vecindario circundante y cómo se relaciona el tema con el hogar. Él extrae los registros impositivos para ver el valor tasado de la vivienda y los precios de venta pasados, y busca cualquier detalle de préstamo que pueda ser un registro público. También extrae los datos de los listados de impuestos e inmuebles en cualquier hogar comparable dentro de una milla que se haya vendido en el último mes.

Usando Comparables

Una vez que el tasador compiló sus datos y examinó la propiedad, compara las viviendas comparables con la casa del sujeto. Luego ajusta el precio de venta grabado hacia arriba o hacia abajo para las características que tienen o no tienen en relación con la casa del sujeto. Un tasador tratará de obtener viviendas que sean iguales o muy cercanas en tamaño, características y edad para que no haga demasiados ajustes a los valores de la casa comparable. Ella usa la tarifa actual para las características en el mercado local. Por ejemplo, la casa sujeto puede tener un grupo, mientras que los comparables no. Los compradores en esa área generalmente pagarán $ 5,000 más por una casa con piscina. Luego, el tasador agregará $ 5,000 al precio de venta registrado de los elementos comparables para encontrar un valor para la vivienda en cuestión. Esta es la forma más común, y con frecuencia la más precisa, de determinar el valor de mercado de una propiedad.

Propiedades únicas

A veces, un hogar es una propiedad única en el sentido de que no hay comparables dentro de un radio de unas pocas millas. Casas históricas, casas de madera y casas con construcciones inusuales o detalles son ejemplos de este tipo de propiedad. Como el tasador debe determinar un valor y no puede confiar en ventas comparables, debe usar el método de enfoque de costo. El método de enfoque de costos implica una inspección exhaustiva de la propiedad. Después de que el tasador observe la calidad de la construcción y los materiales y detalla las características del hogar, investigará para determinar cuánto costaría construir la misma propiedad en la actualidad. Luego tiene que determinar un porcentaje de depreciación basado en el desgaste y otros deterioros, junto con la obsolescencia física y económica. Un sistema de aire acondicionado con una vida útil de 20 años que tiene 15 años de edad solo puede recibir crédito por el 25 por ciento del valor de un sistema nuevo. La característica de una casa que puede haber sido muy valorada en el momento de la construcción, como un montaplatos en una casa histórica que utiliza pies cuadrados, pero que no tiene un gran valor hoy en día, es un ejemplo de obsolescencia física. La depreciación de una casa histórica que se encuentra junto a una planta de tratamiento de aguas residuales construida 10 años antes es un ejemplo de obsolescencia económica.

Método alternativo

Algunos evaluadores analizarán el costo de pies cuadrados por el valor de una casa similar en otra área para ayudar a determinar un costo de reemplazo, y luego ajustar el precio para factores tales como la ubicación y factores de depreciación como el deterioro. Esto puede ser mucho menos difícil que determinar un valor de reemplazo directo.

Propiedad comercial

Tasadores utilizan el método de ingresos para determinar el valor de la inversión y la propiedad comercial. Para estos tipos de propiedad, el valor se determina no solo por el valor de la propiedad en sí, sino también por la cantidad de ingresos generados por la propiedad. Esto incluye los ingresos por alquiler, los ingresos por licencias y los ingresos adicionales. Los tasadores obtienen esta información de los registros de impuestos, registros de ingresos públicos y estados de pérdidas y ganancias.

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