Los derechos del inquilino en una venta corta en California

Las ventas cortas han aumentado constantemente en todo California. Una venta corta le permite al dueño de una propiedad que enfrenta una ejecución hipotecaria pagar al prestamista una cantidad de dinero menor al monto total de la deuda. A cambio, el prestamista libera al propietario de cualquier otra responsabilidad bajo la hipoteca. Cuando la propiedad está sujeta a una venta corta, una pregunta común es: ¿qué sucede con los inquilinos que están ocupando la propiedad? La ley de California reconoce la importancia de los derechos de un arrendatario, pero existen límites a estos derechos.

Aviso y / o consentimiento no requerido

Sorprende a muchos inquilinos que la residencia que están alquilando pueda venderse o transferirse de otra forma sin su consentimiento o sin haber recibido notificación previa de la transferencia. Cabe señalar que los inquilinos tienen derecho a poseer la propiedad y nada más. La ley de contratos de California reconoce los contratos de arrendamiento que requieren que el propietario notifique una transferencia pendiente, pero dichos acuerdos son muy raros.

Si el contrato de arrendamiento sobrevive a la venta corta

Una vez que el inquilino se entera de que la propiedad ha sido transferida o está a punto de ser transferida en una venta corta, la pregunta más común es si el arrendatario tiene que mudarse. Dicho de otra manera, ¿el contrato de arrendamiento sobrevive a la venta? La respuesta depende de si el comprador tuvo notificación del contrato de arrendamiento. El aviso puede significar un aviso real, o puede significar un aviso constructivo, lo que significa que el comprador puede no haber sabido realmente sobre el arrendamiento, pero debería haberlo sabido. Los compradores generalmente no tienen un aviso real de un contrato de arrendamiento preexistente, pero los tribunales de California comúnmente encuentran que un comprador debe saber sobre el arrendamiento si los inquilinos estaban ocupando el local en el momento de la venta corta. Si el comprador tenía un aviso real o constructivo, el nuevo propietario debe respetar los términos del contrato. En otras palabras, el nuevo propietario puede cambiar el contrato de alquiler o desalojar a los inquilinos solo en la medida en que el propietario anterior pueda tenerlo. En efecto, el nuevo propietario se pone en los zapatos del antiguo propietario.

Acciones de desalojo

El nuevo propietario de la propiedad en una venta corta puede presentar una demanda de desalojo, llamada acción de "retención ilícita" en California, contra los inquilinos. Sin embargo, esto no significa que los inquilinos serán desalojados automáticamente simplemente porque la propiedad estaba sujeta a una venta corta. Si el contrato de arrendamiento sobrevive al cambio en la titularidad, los inquilinos pueden defender con el argumento de que el nuevo propietario debe cumplir con los términos del contrato y no puede desalojar a los inquilinos por una razón que el propietario original no podría tener.

Reclamaciones menores y tribunales superiores

Si el nuevo propietario expulsa al inquilino con éxito antes de que expire el plazo del arrendamiento, o si los inquilinos en cambio eligen mudarse, los inquilinos pueden iniciar una acción contra su anterior arrendador. Cuando la propiedad es arrendada, la ley de California implica en cada contrato de arrendamiento una promesa en nombre del propietario de que el derecho del inquilino a ocupar legalmente el local no será perturbado por otros. Es esta promesa bajo la cual un inquilino puede demandar al propietario / propietario anterior. Si el monto de los daños del inquilino es de $ 7,500 o menos, el inquilino puede iniciar una acción contra el ex propietario en un tribunal de reclamos menores. En el raro caso en que los daños superen los $ 7,500, la acción debe presentarse ante el Tribunal Superior de California.

`Efectivo por llaves`

"Efectivo por llaves" es una técnica mediante la cual el nuevo propietario ofrece pagar a los inquilinos una suma global de efectivo a cambio de que el inquilino se mude con relativa rapidez. El concepto es beneficioso para el nuevo propietario porque el propietario puede hacer lo que quiera con la propiedad sin tener que lidiar con un inquilino. El inquilino se beneficia porque el dinero se puede usar para alquilar una vivienda alternativa. La ley de California no exige que se ofrezca efectivo para las llaves, pero puede ser inteligente preguntar al nuevo propietario si está disponible.

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