La definición de hipoteca de tasa ajustable

El atractivo de la Hipoteca de Tasa Ajustable, o ARM, es que ofrece a los prestatarios la oportunidad de obtener pagos de hipoteca mensuales más bajos durante un período de bajas tasas de interés. Además, ciertos tipos de hipotecas de tasa ajustable ofrecen pagos a tasa fija durante un período de tiempo específico, lo que permite a los prestatarios aún más flexibilidad con respecto a las opciones de hipoteca. Sin embargo, se requiere precaución cuando se trata de estos tipos de préstamos hipotecarios porque nadie puede predecir cuáles serán las tasas de interés en el futuro.

¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable?

Una hipoteca de tasa ajustable (ARM), o préstamo a tasa variable, es un préstamo hipotecario cuyas tasas de interés cambian periódicamente en relación con un índice. Los índices utilizados suelen ser el Tesoro de Vencimiento Constante (CMT) a un año, el Índice de Costo de Fondos (COFI), o el Interbank Offered Rate (LIBOR) de Londres. La tasa de interés del préstamo con tasa flotante se determina sumando algunos puntos porcentuales, llamados "márgenes", a la tasa del índice. Por ejemplo, supongamos que la tasa de LIBOR a un mes se encuentra actualmente en el 3 por ciento. El prestamista determina que los ARM para un determinado conjunto de riesgos deben recibir un margen de 50 puntos básicos, o 0.5 por ciento, por encima del índice. La tasa de interés del ARM para ese período sería entonces del 3.5 por ciento.

Tipos de hipotecas de tasa ajustable

Hay tres tipos principales de hipotecas de tasa ajustable, y éstas incluyen el ARM híbrido, el ARM de interés solamente (IO) y el ARM de opción de pago. El ARM híbrido ofrece un período de tasa fija seguido de un período de tasa variable, y generalmente se anuncia como un ARM 3/1 o 5/1. El ARM 3/1 significa que pagará una tasa de interés fija durante los primeros tres años del préstamo, seguido por un período de tasa flotante durante el cual la tasa de interés se ajustará anualmente (lo que representa el 1). Lo mismo se aplica para la ARM 5/1, excepto que tendrá un período de pago de tasa fija de cinco años. El ARM de interés solamente (IO) le permite pagar solo el interés por un número específico de años. Esto resulta en pagos mensuales más bajos. Una vez que vence el período de solo interés, su pago hipotecario mensual aumentará para reflejar la amortización del principal. La opción de pago ARM permite al prestatario elegir entre diferentes tipos de planes de pago. La primera opción es el "plan tradicional", lo que significa que el prestatario pagaría tanto el interés como el capital en cada pago. La segunda opción le permite al prestatario elegir el plan de pago de interés solamente. Otra opción es el "plan de pago mínimo (o limitado)", que permite al prestatario tener pagos que pueden ser inferiores a los requeridos en un plan de solo interés. Sin embargo, cualquier interés no pagado se agregará nuevamente al saldo principal.

Caps de tasa de interés

La naturaleza de una hipoteca de tasa ajustable requiere que el propietario esté preparado para cualquier aumento repentino y prolongado en las tasas de interés. Si bien las bajas tasas de interés prevalecientes pueden proporcionar ahorros sustanciales al propietario, las altas tasas de interés podrían llevar al prestatario a la cesación de pagos ya que los pagos más altos sofocan gradualmente la capacidad de pago del propietario. Afortunadamente, los prestamistas tienen una herramienta para prevenir tales shocks, y estos se llaman "topes de tasas de interés". Un tope de tasa de interés pone un límite sobre qué tan alta puede ser su tasa de interés o su aumento. Vienen en dos versiones: una tapa de ajuste periódico y una tapa de por vida. El límite de ajuste periódico limita cuánto puede cambiar una tasa de interés de un período de ajuste al próximo. El límite de por vida limita cuánto pueden cambiar las tasas de interés a lo largo de la vida del préstamo.

Tapas de pago

Además de las fluctuaciones en los pagos de sus intereses, el pago de su hipoteca también podría cambiar. Los topes de pago limitan cuánto puede aumentar el pago de su hipoteca. Por ejemplo, un tope de pago del 7 por ciento de su préstamo significaría que los pagos de su hipoteca no aumentarían en más de un 7 por ciento con respecto al último pago, incluso si las tasas de interés lo hicieran de otra manera. Por ejemplo, si el pago mensual de su hipoteca en el primer año equivale a $ 1,000, entonces su pago mensual de la hipoteca en el segundo año no será más de $ 1,070. Cualquier interés no pagado debido al límite se agregaría al saldo principal de su préstamo.

Caveat Emptor

Las hipotecas de tasa ajustable ofrecen una opción atractiva para los prestatarios porque ofrecen un período de tiempo durante el cual el prestatario tendrá pagos mensuales más bajos en comparación con una hipoteca de tasa fija. Además, los prestamistas generalmente ofrecen tasas de interés más bajas (conocidas como "tasas de avance") al comienzo del plazo de una ARM para atraer a los potenciales prestatarios. Las tasas de avance podrían permanecer desde un mes hasta cinco años, ofreciendo al propietario un ahorro sustancial en los pagos de la hipoteca. Sin embargo, las tasas hipotecarias de tasa ajustable por naturaleza son flexibles y cambiarán con el tiempo. Nadie puede predecir qué tasas hipotecarias serían dentro de un año más o menos, mucho menos en 15 o 30 años. Los topes en las tasas de interés ofrecen cierto consuelo a este hecho, aunque solo ofrecen un alivio temporario porque cualquier interés no pagado se agregaría nuevamente al capital, lo que generaría lo que se denomina "amortización negativa".

Pagos negativos por amortización y globo

Resultados de amortización negativa cuando los saldos no pagados se agregan de nuevo al principal. La desventaja de esto es que los pagos de intereses futuros ahora se basarán en el saldo de principal más alto. Como resultado, el prestatario deberá más dinero que el prestado originalmente. Los topes de intereses y de pago pueden posponer pagos mensuales más altos, en cuyo caso el prestatario debe prepararse para el pago grande y único al final del plazo del préstamo, conocido como "pago global".

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