¿Cómo se acumulan los intereses en una hipoteca?

El interés es una realidad en una hipoteca. El banco le presta una cantidad sustancial de dinero para comprar una casa, y no lo está haciendo como un favor. Cobrarle intereses sobre el préstamo es una de las formas en que el banco gana dinero con la transacción. Entender cómo se calculan los intereses cada mes y se acumulan, o se agregan al capital, puede influir en la tasa de interés que usted acepta al solicitar una hipoteca.

Acumulación mensual

Los prestamistas típicamente calculan el interés mensualmente, utilizando la tasa de interés anual de la hipoteca dividida por 12. Considere una hipoteca a 30 años de $ 200,000 con una tasa de interés del 4.5 por ciento. Su pago mensual de esa hipoteca sería de $ 1,013.37, que es el pago que debe hacer para pagar el interés mensual y reducir su capital todos los meses hasta $ 0 después de 30 años. El interés en el primer mes se calcularía tomando la tasa de interés anual dividida por 12 y aplicándola al saldo inicial de la hipoteca de $ 200,000. Tomando 4,5 por ciento dividido por 12, obtienes 0.375 por ciento por mes. Multiplicarlo por el saldo de la hipoteca de $ 200,000 le da intereses durante el primer mes de $ 750.00. Su primer pago mensual de $ 1,013.37 se aplica primero a los intereses y los $ 263,37 restantes se aplican para reducir el capital de la hipoteca de $ 200,000 a $ 199,736.63.

Proceso repetido

El proceso se repite por cada período mensual basado en el nuevo saldo de capital de la hipoteca. En el segundo mes, su cargo por intereses sería $ 199,736.63 x 0.00375 = $ 749.01. Su pago de $ 1,013.37 se aplica a los intereses y el resto de $ 264.36 reduce el saldo de la hipoteca a $ 199,472.27. Una hipoteca típica tendrá grandes cargos por intereses al principio ya que la cantidad principal es la más grande. A medida que paga el capital con parte del pago de su hipoteca, los cargos por intereses se reducen gradualmente y una mayor parte de su pago se aplica para reducir el capital.

Porcentaje de rendimiento anual

En ocasiones, los bancos proporcionarán el interés hipotecario y el rendimiento porcentual anual (APY). El APY es el resultado de tomar la tasa de interés hipotecaria dividida por 12 y aplicar el resultado a cada período de un mes. Tomando esta tasa mensual y complicándola durante 12 meses, obtiene el rendimiento porcentual anual, usando la fórmula (1 + i / 12) ^ 12 - 1, donde i es la tasa de interés de la hipoteca. Una tasa de interés hipotecario del 4.5 por ciento da un rendimiento porcentual anual de (1.00375) ^ 12 - 1 = 4.59 por ciento.

Acumulación diaria

Aunque es más raro, algunas hipotecas devengan intereses diariamente utilizando la tasa de interés hipotecaria dividida por 365. Su interés diario sería la misma cantidad todos los días del mismo mes y al final del mes su pago mensual se aplica al total interés por ese mes. El resultado es que sus cargos mensuales por intereses varían según el número de días del mes. Si sacó su hipoteca el 1 de febrero en un año no bisiesto, su acumulación diaria de intereses en la hipoteca de $ 200,000 sería (.045 / 365) * $ 200,000 = $ 24.66 por día. Durante 28 días, su interés mensual total sería de 28 x $ 24.66 = $ 690.48, menos que el cargo de $ 750 en la acumulación mensual. El 1 de marzo, su nuevo capital será de $ 199,677.11 ya que su pago hipotecario mensual todavía se calcula en $ 1,013.37. Sus acumulaciones de intereses diarias para marzo son (0.045 / 365) * $ 199.677.11 = $ 24.62 y el interés total para 31 días es 31 x $ 24.62 = $ 763.22, que es más que el interés cargado en el segundo mes utilizando la acumulación mensual. La acumulación diaria en teoría debería promediar la misma cantidad de cargos por intereses que mensualmente, excepto que en una hipoteca a 30 años experimentará 7 u 8 años bisiestos y ese día extra de interés en febrero no se contabiliza en una fórmula en la que divídalo por 365. El resultado es que pagará unos días adicionales de interés extra en general al usar el método de acumulación diaria.

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