¿Cuál es el significado de un contrato de tierra?

Los vendedores de viviendas en un mercado inmobiliario deprimido y los compradores no cualificados pero dispuestos son una combinación perfecta para el uso de los contratos de tierras en las transacciones inmobiliarias. Cuando se usan correctamente, los vendedores pueden vender sus casas, a menudo a precios más altos, y los compradores pueden comprar sus casas, a menudo con pagos iniciales más bajos, cuando otras opciones de financiamiento no están disponibles. En tiempos difíciles, los contratos de tierras son una solución inteligente cuando se usan correctamente. Ofrecen beneficios y riesgos para ambas partes.

¿Qué es un contrato de tierra?

Los contratos de tierras, también conocidos como Fideicomisos, Escrituras de fideicomiso, Contrato de escritura, Notas o Hipotecas de propiedad privada, son acuerdos de financiación del vendedor que permiten al comprador pagar al vendedor directamente por su vivienda sin utilizar prestamistas tradicionales. En lugar de pagar una cantidad global de dinero en el momento de la liquidación o el cierre, el comprador paga un anticipo en efectivo acordado al firmar el contrato de la tierra, y además acuerda hacer pagos programados regularmente hasta que el precio haya sido pagado en su totalidad. El contrato puede estipular pagos mensuales hasta que se haya pagado el monto total, o puede exigir un pago global final en algún momento acordado en el futuro.

Land Contract Pros para vendedores

Los contratos de tierras son acuerdos contractuales privados entre compradores y vendedores. Como tal, los vendedores no tienen que cumplir con los estrictos requisitos de condición de propiedad que normalmente les imponen los prestamistas de los compradores que desean proteger sus garantías de préstamos. En un mercado inmobiliario deprimido donde los compradores calificados son difíciles de atraer, los vendedores aún pueden vender sus casas a compradores que no están calificados. Como esos compradores no pueden comprar préstamos a tasas de interés más bajas, los vendedores pueden exigir precios de venta más altos a tasas de interés más altas. Además, dado que el título no se transfiere de los vendedores a los compradores hasta que se paguen las propiedades, los vendedores conservan la propiedad legal con el derecho de desalojo si sus compradores incumplen sus pagos. Cuando eso sucede, el vendedor retendrá el dinero pagado por el precio de compra como alquiler.

Contraste de contrato de tierra para vendedores

A diferencia del financiamiento tradicional, los contratos de tierras no prevén pagos a tanto alzado por la venta de casas. Los vendedores se convierten en los prestamistas de los compradores con todos los inconvenientes asociados, incluida la incapacidad de comprar nuevas viviendas con el dinero de la venta. Por lo tanto, los contratos de tierras solo son útiles para vender viviendas cuando no se requieren inmediatamente las ganancias totales, o cuando de otro modo es imposible vender las propiedades en un mercado de viviendas deprimido. Finalmente, en caso de incumplimiento del comprador, el vendedor debe remarketing y revender la propiedad.

Land Contract Pros para compradores

El financiamiento del vendedor suele ser la única opción que queda para los compradores de viviendas con puntajes de crédito bajos o con pagos en efectivo menores que los necesarios para las compras financiadas por el prestamista. Pueden estructurar un contrato de tierra por un período de tiempo suficiente para restablecer su crédito para un préstamo tradicional, o pueden usarlo para pagar la casa durante el período acordado. En el desafortunado caso de incumplimiento de pago, no estarán sujetos a una ejecución hipotecaria, sino que sufrirán el desalojo menos dañino.

Contraste de contrato de tierra para compradores

Aunque un comprador tomará posesión de una propiedad con un contrato de tierra, no recibirá la propiedad hasta que el precio de compra haya sido pagado en su totalidad. Él no podrá tomar ventajas impositivas como propietario, ni podrá pedir dinero prestado contra el capital acumulado en la propiedad. En caso de que el propietario incumpla su hipoteca y la posterior ejecución hipotecaria del propietario, el comprador del contrato de tierra se verá obligado a abandonar la propiedad. Cualquier dinero pagado al vendedor se considerará como alquiler. Alternativamente, el comprador tendrá que pagar la cantidad pendiente de dinero adeudado en virtud del contrato de tierra en un pago global al vendedor para rescatar la propiedad de la ejecución hipotecaria.

La línea de fondo

Los contratos de tierras no son la respuesta ideal para la mayoría de las transacciones inmobiliarias. Sin embargo, son opciones de financiamiento de compra de vivienda legítimas bajo ciertas condiciones. Las partes deben sopesar cuidadosamente sus pros y sus contras para entender completamente los beneficios y riesgos involucrados. Para minimizar futuros problemas imprevistos, todas las disposiciones acordadas deben declararse de manera inequívoca y un abogado debe realizar una revisión final.

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