¿Cómo puedo hacer mi propio análisis de mercado inmobiliario?

Si está pensando en comprar o vender una casa y desea saber cuánto cuestan las casas en el área, deberá realizar un análisis de mercado comparativo. Básicamente, determinará el valor de la propiedad comparándola con propiedades similares en el vecindario que actualmente están en venta o que se han vendido recientemente. Si bien los profesionales de bienes raíces generalmente realizan el análisis, es posible armar su propio CMA con una conexión a Internet y un poco de paciencia.

Evaluar el hogar y el vecindario

El primer paso es anotar las características esenciales de la propiedad, como sus pies cuadrados, el número de pisos, el número de dormitorios y baños, la antigüedad de la construcción y las comodidades como jardines, chimeneas, terrazas y piscina. También es útil hacer una lista de las mejoras recientes, como una nueva remodelación de la cocina o el baño. A continuación, deberá evaluar el vecindario, ya sea a través de su conocimiento personal o mediante el uso de Street View de Google. Considere dónde se encuentra la propiedad con respecto a las carreteras, las escuelas y el transporte público. ¿Las casas en la calle tienen atractivo? ¿Es un barrio atractivo?

Encuentre propiedades comparables

Visite un sitio web de bienes raíces como Zillow, Trulia o Redfin y utilice la herramienta de búsqueda para encontrar casas en venta en el área. Revise los listados activos y los listados de propiedades vendidos recientemente para encontrar viviendas similares en tamaño, edad y servicios a su propiedad dentro de un radio de 1 o 2 millas de su hogar. Puede usar herramientas, como Google Maps, para ver una imagen de las propiedades en línea. Para su CMA, busque encontrar cinco casas comparables, o comps, que se han incluido o vendido en los últimos seis meses. Anote los precios de lista o los precios de venta de estas propiedades.

Comprobar Zillow Zestimates

Si no hay casas comparables actualmente en venta dentro de su radio de búsqueda, use las Zestimates de Zillow para obtener una estimación del valor probable de las casas en el vecindario. Los estimados se compilan usando los registros impositivos y los datos de ventas agregados por los agentes de bienes raíces, y son un buen punto de partida para averiguar qué vales merecen los hogares. Tenga cuidado con esta herramienta, sin embargo, ya que Zestimates puede estar apagado hasta en un 30 por ciento. Fuera de las casas con Zestimates en San Francisco, por ejemplo, solo el 44.5 por ciento logró un precio de venta dentro del 5 por ciento del valor de Zestimate: el 87.1 por ciento de esas casas se vendió a un precio dentro del 20 por ciento de Zestimate. En la página "Zestimates", haga clic en "How Accurate Is Zestimate" para encontrar el índice de precisión de las viviendas de su ciudad.

Crunch the Numbers

Tome el precio de venta o el precio de lista para cada compra que haya elegido y divídalo por los pies cuadrados de la casa para darle un precio por pie cuadrado para cada hogar comparable. Luego, calcule el precio promedio por pie cuadrado en todas sus composiciones. Por ejemplo, supongamos que comp uno es de 2,500 pies cuadrados y se vende por $ 400,000. El precio por pie cuadrado es de $ 160. Comp dos es de 2,700 pies cuadrados y se vende por $ 425,000. El precio por pie cuadrado es de $ 157. Comp tres es 2.300 pies cuadrados y se vende por $ 385,000. El precio por pie cuadrado es de $ 167. El precio promedio por pie cuadrado para estas casas es de $ 161. Finalmente, multiplique esa cifra por los pies cuadrados de la propiedad en la que está ejecutando un CMA. En este ejemplo, una propiedad con 2,500 pies cuadrados tendría un valor aproximado de $ 402,500. Esto le dará una valoración inicial para el hogar.

Ajustar para características especiales

La parte final del análisis es más arte que ciencia, ya que ajustará el valor de referencia de la propiedad para tener en cuenta las características especiales de la casa. Si la casa está en malas condiciones, por ejemplo, esto podría reducir su valor general en comparación con los precios de venta de las casas que se han mantenido en buen estado a lo largo de los años. Por el contrario, mejoras como un nuevo techo, jardinería o aire acondicionado podrían agregar valor. En última instancia, debe decidir dónde se encuentra la propiedad dentro del rango de precios de las viviendas comparables que ha elegido. La cifra final es aproximadamente el valor de mercado de la casa.