¿Cómo puede vender su casa después de hacer una hipoteca inversa?

Vender su casa después de ingresar en una hipoteca inversa no es diferente de vender su casa con una hipoteca adjunta o un préstamo con garantía hipotecaria. Si bien el proceso es el mismo, la estructura de las hipotecas inversas confunde a los propietarios que no saben cuánto se debe. Comprenda su posición de capital antes de poner su casa en el mercado.

Hipoteca de conversión de capital propio

Los propietarios ancianos no siempre entienden completamente cómo funciona la hipoteca inversa. Oficialmente conocida como una hipoteca de conversión de capital de la vivienda (HECM), no requiere amplia suscripción, y el proceso es rápido en la obtención de los pagos. Debido a que está retirando capital, está reduciendo su interés de propiedad en la casa al momento de la venta.

Por ejemplo, si el valor de tasación es de $ 300,000 con un límite de línea de crédito HECM de $ 100,000, el gravamen máximo en el hogar es de $ 100,000. Si vendió la casa por $ 300,000, las ganancias serían de $ 200,000 después de que el gravamen de HECM esté satisfecho (sin incluir otros costos de venta).

Posible problema con el patrimonio

Supongamos que ha llegado al máximo de HECM, lo que significa que tomó el máximo de préstamo a valor permitido por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE. UU. Esto representa el 66 por ciento del valor de tasación actual. Entonces, la misma casa de $ 300,000 podría tener acceso a hasta $ 198,000 en capital pagado con el tiempo.

Existe un riesgo con el valor justo de mercado en el momento de la venta. No existe garantía en el mercado de la vivienda de que el valor de su casa sea igual o superior al valor actual. De hecho, si los precios de las casas bajan cuando necesita vender, podría estar viendo una posición de venta negativa. La vivienda valorada en $ 300,000 10 años antes podría caer a $ 250,000 por cualquier cantidad de razones de mercado, incluyendo mantenimiento deficiente, disminución de bienes raíces y mayores índices de delincuencia en la comunidad.

En este escenario, la misma casa podría tener solo $ 52,000 en capital de propietario.

Tiempo para acceder a la equidad

Piense en HECM como una línea de crédito de capital que le envía un cheque cada mes en el que no realiza pagos. Suponga que el pago mensual es de $ 500 por mes en el HECM de $ 100,000. Usted decidió vender la casa un año después de que comenzó el préstamo. Esto significa que ha usado $ 6,000 de su límite de $ 100,000.

Al igual que una línea de crédito con garantía hipotecaria, los $ 6,000 a los que se accede se deben a la venta, no el límite de $ 100,000. Este es un mejor escenario que tener que pagar $ 100,000 que no pudo disfrutar. Sin embargo, cuantos más años el HECM pague, más cerca estará de maximizar su capital y de que sus márgenes de ganancias serán más estrictos al momento de la venta.

Consultar antes de vender

Es posible que no pueda elegir vender. Los problemas de salud o un movimiento más cercano a la familia a menudo tienen prioridad para los miembros de la familia que envejecen. Antes de poner la casa en el mercado, consulte con su compañía de servicios HECM y su agente de bienes raíces para asegurarse de que no se sorprenda al final de la plica.